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281億地產信托即將到期新華中鐵數量最多承壓50億

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近年來,房地產信托時有風險暴露,提前中止信托計劃、延期支付、項目接盤屢見不鮮。尤其2010年以后,房地產信托的發行數量和規模都有了顯著增長。而房地產信托項目的存續期一般都是1-3年,也加劇了近兩年房地產信托集中兌付的壓力。

據理財周報信托實驗室不完全統計顯示,2012年已到期兌付房地產信托555款,總規模1425.7億元。相比2011年到期兌付房地產信托僅為57款、總規模135.77億元,2012年數量和規模都分別較上年猛增8.74倍和9.5倍。

2013年,房地產信托兌付的壓力依舊不減。

新華中鐵數量最多承壓50億

截至2013年8月26日,房地產信托已到期兌付521款,總規模1162.81億元。

理財周報中國信托實驗室觀察到,未來4個月內至少155款房地產信托到期,涉及信托公司40家,總規模逾281.95億元。

一家第三方財富管理機構分析師對此并不樂觀,“上半年,由于房地產項目出現問題或者融資方認為融資成本過高而提前兌付的信托計劃就比以前多,而下半年市場間資金的緊張對房企融資的考驗、銀行貸款利率市場的放開和資管公司的業務競爭都將影響房地產信托市場,房地產信托產品提前兌付的數量不會減少。”

據理財周報信托實驗室數據統計,9-12月,即將到期的房地產信托至少155款,總規模逾281.95億元。其中,數量最多的是新華信托和中鐵信托,分別為21款和18款,規模分別為29.56億元和21.95億元。

值得一提的是,新華信托上半年就已經到期兌付房地產信托40款,數量僅次于四川信托的44款。

而相比上半年,四川信托下半年的兌付壓力明顯減小許多,未來四個月即將到期的房地產信托僅剩5款。

不過,同樣值得關注的是,其中三款產品涉及資金并不小,包括“沈陽佳兆業中心貸款信托”5.56億元項目、“深圳建設有限公司流動資金貸款”5.09億元項目和“中華企業(,股吧)優質債權投資信托”2億元項目。

中航規模大華宸兌付成疑

在理財周報中國信托實驗室觀察的未來4個月即將到期的155款產品中,中航信托共計3款信托面臨兌付,總募集規模達到30.7億元。其中兩款信托產品規模之和即達30億元,并同為今年11月到期。

一款產品為“天順510號中航地產貸款單一資金信托”,募集規模20億元,也是155款到期產品中單一產品募集規模最大的一款;另一款“天啟147號億利金威集寧保障房建設信托”規模也不少,為10億元。

中航地產最新披露財務數據顯示,中航信托資產負債率為77.53%,凈利潤為-3267萬元。公司短期借款從一季度的14.6億元增至20億元,一年內到期的非流動負債從9500萬猛增至4.7億元,目前有貨幣資金16.8億元。

即將到期的信托貸款資金對中航信托帶來的壓力顯而易見。與此同時,所投資的項目雖為保障房項目,但資金回籠也不容樂觀。

據了解,“天啟147號億利金威集寧保障房建設信托”項目的10億資金運用于鄂爾多斯市金威房地產開發有限公司增資擴股,獲得金威房地產20%的股權,增資資金專項用于烏蘭察布市集寧區“百旺家苑”保障房建設,將于2013年11月18日到期兌付。

按合同約定,集寧區政府到期回購保障性住房,金威建設集團回購上述標的股權,而為防范風險,金威地產和億利金威城市建設投資開發公司土地抵押,抵押率不超過50%,億利資源集團連帶擔保。

然而投資金威房地產“百旺家苑”保障房建設的并不止中航一家。華宸信托“金誠(1105)號―烏蘭察布市保障房特定資產收益權項目集合資金信托計劃”成立于2011年10月25日,總規模7.3億元,其中2年期3.78億元,資金也用于“百旺家苑”項目的施工建設。該信托將于2013年10月25日部分到期兌付。

(責任編輯:DF071)

與中航信托不同的是,華宸信托取得的不是金威房地產的股權,而是“百旺家苑”小區12.76億元的房產特定資產收益權,到期時金威房地產回購房產特定資產收益權。

華宸信托相關資料顯示,金威房地產和烏蘭察布市有約定,“百旺家苑”小區房產銷售價格初步定于3150元/平米,商業建筑6000元/平米,均低于市場價格,該項目市場風險會較小。

但當地房地產銷售人員告訴理財周報記者:“”百旺家苑“是保障性住房,銷售對象主要是棚戶區的拆遷戶和滿足保障性住房的需求者,是不能通過商業手段來銷售的。住宅價格是會比市場低,但目前銷售也就2000多元每平方米。”

中融5億介入烏市保障房

據理財周報記者了解,目前“百旺家苑”小區第一期已經建造過半。但上述兩款信托即將到期,13.78億元的債務規模、銷售市場價格未達預期、建設資金等問題都困擾著金威房地產。

巧合的是,中融信托開始介入。據悉,中融信托在6月21日發行了“中融-億利金威財產權信托”,擬募資5億元,資金用于烏蘭察布市集寧區保障房項目建設和補充公司營運資金。

雖然融資人是金威路橋不是金威房地產,但是兩者都屬于億利資源集團控股。該信托計劃目前正處于開放推介階段。資料顯示,該信托計劃擁有金威路橋對烏蘭察布市交通運輸局6.6億元應收賬款,億利資源集團以其鄂前旗1萬畝土地抵押,2000萬股億利能源流通股質押為保障。

烏蘭察布市上半年完成財政收入42.27億元,公共財政預算支出108.08億元。“在政府財政較好的情況下,即使對政府的應收賬款壞賬率較低,但政府回款進度通常比較慢,會造成一些流動性的緊張。”一名業內人士告訴理財周報記者。

上述業內人士不無擔憂,雖然烏蘭察布距鄂爾多斯有300多公里的距離,但是一旦城市經濟下滑,包括房地產市場在內的所有實體市場都將受到影響,屆時政府財政萎縮、土地房地產市場慘淡,那么正真的危機又將到來。

(責任編輯:DF071)

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