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萬科信托融資占比低中華高負債

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

中華企業()半年報顯示,資產負債率為79.8%,較年初上升2.5個百分點,繼續維持高位

近日,風波不斷、飽受爭議的房地產信托,因銀監會調查綠城的傳聞,再一次雪上加霜。市場敏感的神經再次被觸動,銷售萎縮、高額負債、融資僵局等問題讓房企的這個秋天已寒冷過嚴冬。

在這個敏感的時點,那些曾經叱咤風云的房地產業巨頭正在以什么樣的姿態面對突如其來的危局,自然備受關注。

萬科:債務余額最高,信托占比不大

今年上半年,萬科董秘譚華杰對114萬股東說,“我們現在財務狀況很好,萬科在融資需求上比較從容。融資能力上也具備優勢。”

根據廣發證券()此前披露的數據,所有上市房企今年上半年的債務余額為億元,而披露了信托債務余額的45家公司債務總額為8081億元,信托債務總量577億元,其中萬科以82億元的信托負債額拔得頭籌。

而10月11日,萬科公布數據稱,9月份實現銷售面積108萬平方米,銷售金額125.1億元,環比8月分別上升12.5%和19.4%,截至9月底,萬科今年以來的銷售額已達到970.8億元,如此高出預期的銷售成績,也讓其在整個行業資金鏈緊繃的陰霾下,顯得不緊張。

然而由于銀根收緊等眾所周知的原因,房地產信托曾在上半年春風得意,房企的融資成本日益高企,那么擁有如此龐大債務規模的萬科會不會是下一個“綠城”?

有第三方研究機構研究員對理財周報記者表示,看房地產信托融資“冰封”對房企造成的影響,不能夠僅僅看其債務余額,信托融資占總債務的比例這一指標才是應該觀察的對象。萬科雖然擁有龐大的債務,但其融資渠道比較多,一直也比較暢通,融資成本也不太高,因此此次的風波應該對其影響不會很大。

如其所言,萬科A()半年報顯示,今年上半年,萬科通過信托渠道實現融資超37億元。除此之外,萬科從其他渠道貸款融資的行動也從未停止。

上半年萬科及其控股子公司新增擔保69.34億元,其中,公司及控子公司為其他控股子公司提供擔保余額90.31億元。

值得一提的是,擁有眾多金融平臺的華潤集團也是萬科重要的合作對象,目的當然是進一步拓寬融資渠道,增強抗風險能力,加快業務發展。

陽光100信托計劃延長發行時間

作為一家未上市房企,陽光100的日子似乎要比其他人更艱難一些,該公司一直以來的資金來源都是以信托為主,開發貸為輔。

截至目前,陽光100相關信托計劃共計發行了8款,其中中國對外經濟貿易信托發行3款,四川信托發行2款,其余分別來自中融信托、中鐵信托和新華信托,募集資金超8億元。

然而,上半年發展勢頭火爆的房地產信托從下半年開始進入拐點,上半年經歷了多次窗口指導后,下半年監管層的政策更加嚴格,這種產品的風險也日漸顯露,致使市場整體對此反應冷淡。發行也跌入低谷,盡管一些信托公司“一意孤行”地堅持發行,卻并沒有獲得讓人滿意的效果。

去年底才掛牌、今年上半年即發行38款累計99億元房地產信托的四川信托近期推出的幾款房地產信托產品就并沒有獲得投資者熱情的回應,多款產品都不得不延長發售,而與四川信托合作密切的陽光100也沒能幸免。

7月28日“四川信托-陽光100?果嶺公館項目集合資金信托計劃”啟動推介,受托人以自己的名義將所募集資金用于受讓遼寧鷹達衛華房地產開發有限公司的股權投資,投資完成后實際控制項目公司100%的股權。信托資金1億元用于向鷹達衛華增資,獲得其66.67%的股權,實施對“陽光100?果嶺公館”項目建設的投資。

而根據信托計劃實際募集情況,原本應在8月18日終止推介的信托計劃卻不得不延長了發行時間,信托募集期由原截止日期2011年9月6日調整至2011年9月30日,委托人收益率也在原預期年化收益率基礎上上調0.3%。

中華企業高負債埋潛在風險

這又是一家“負債累累”的房企。

中華企業半年報指出,受一季度連續宏觀調控政策的影響,上海房地產市場成交量下降明顯,公司項目銷售壓力較大,資金回籠較慢,資產負債率為79.8%,較年初上升2.5個百分點,繼續維持高位。主要原因為公司貸款(含信托)規模擴大。期末預收賬款為32.28億元。

頻繁拿地以及銷售低迷讓中華企業的融資需求巨大,去年5月開始,中華企業開始密集借助信托計劃實現融資,彼時該公司凈負債率已超過100%,雖然高負債經營在房地產行業并不鮮見,但凈負債率高于100%的數據還是讓人咋舌,公司不得不開始四處籌錢。

在風聲鶴唳的2011年,中華企業通過信托實現融資的步伐依舊強勁,同樣根據廣發證券此前披露的數據,截至今年上半年,中華企業以53億元的信托負債額在45家上市房企中位居第三。

相關信托計劃共8款,其中2款已于去年到期,一個是2009年5月20日成立的中華企業南郊中華園項目集合資金信托計劃,籌集資金2億元,融資成本8.5%。一個月后,中華企業再次通過上海國際信托發行美蘭湖中華園項目集合資金信托計劃,籌資2.86億元。

除這二者外的其他信托計劃都將在明年兌付,采用的多數為股權質押的信托融資方式。

去年6月1日,“上海國際信托中華企業古北集團股權受益權投資集合資金信托計劃”成立,期限24個月,融資3.5億元,綜合成本8.8%。本次信托產品以中華企業持有的古北集團股權中40%的股權做質押,所得款項將用于公司有關項目開發。

值得一提的是,中華企業最大的1筆信托融資已高達10億元規模,委托中誠信托發行,期限為24個月,融資成本為9%。由中華企業兩家控股子公司共同提供總計10億元的擔保;同時以公司和子公司共同擁有的上海南郊中華園房地產開發有限公司100%的股權,及公司全資子公司上海順馳置業有限公司全部股權做質押。

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