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1301億地產信托兌付頂峰將現中融新華信托背壓一座山

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

1301億房地產信托兌付頂峰將現:中融新華信托背上壓著一座山,二三線城市項目兌付危情加重

肖偉認為,目前風險最大的是較弱的二線城市,以及三四線城市的項目。

2013年,房地產信托所面臨的到期兌付壓力遠超過了2012年。

據第三方理財機構北京恒天財富預計,2013年房地產信托面臨兌付本息達2800億元,遠超過了2012年的兌付本金額的1759億元。其中,兌付頂峰將出現在2013年第二季度,屆時全國房地產信托兌付的總規模將達到1301億元。

日前,剛剛落地的新“國五條”細則,讓本來兌付承壓增大的房地產信托出現了一些變數。在各地國五條細則即將落地的預期下,全國大部分城市二手房交易暴增,北京、上海等一線城市甚至出現了連夜排隊辦理房產交易手續的場景。與此同時,新房交易也因受細則預期的刺激,出現了明顯的量價齊升。

“這次房價的上漲不同于以往,目前購房需求多是首套房需求或改善性住房需求,是剛需受政策刺激所引發的短期集中性購房,以往大份額的投機性購房在這次中并不多,而對于剛需不強的城市,其地產項目危險性會加大。”格上理財副總經理肖偉分析稱。

在業內人士看來,新“國五條”無疑欲擠壓膨脹的投資及投機購房需求,因此目前量價齊升的勢頭并不會長期延續。而且在各地細則落地之后,大部分城市尤其剛需不足、投資性或投機性需求旺盛的三四線城市,其房地產項目很可能面臨前所未有的“量價齊降”,背后的房地產信托將危機重重。

中融64億信托本金即將到期

據理財周報記者不完全統計,2013年3月―6月,全國將有171款房地產信托產品到期,涉及新華信托、昆侖信托、四川信托等49家信托公司。其中,新華信托即將到期的項目數量最多,共有16款房地產信托項目,涉及金額34.7525億元。

2013年3月以來,新華信托已有3款房地產信托項目到期,全為股權投資類信托,分別是鄂爾多斯()金澳地產股權投資信托、安徽宣城經濟適用房項目股權投資信托和安徽宣城股權投資信托,本金規模為6.85億元。

“目前上述三個項目正在進行兌付清算,并不涉及抵押物的處置,近期會按約定的收益率償還投資者本息。”據新華信托內部人士對記者表示。

相比于近35億即將到期的本金規模,不足7億的兌付項僅是新華信托集中性本息兌付的開始,兌付頂峰將出現在第二季度。

據統計,第二季度,新華信托至少有9款房地產信托到期,至少需兌付本息總額23億元。不僅如此,4月1日前,新華信托還有4款房地產信托到期,僅本金總額就達11.5億元,平均每周至少有一款房地產信托到期,平均金額近3億元。

上述內部人士稱,“其他即將到期的項目,二三線城市的居多,剛剛落地的‘國五條’有利于這些項目的資金回籠。但各地如果按照國務院的要求出臺調控細則,可能會對一些存續期項目的資金回籠造成不利的影響。”

其實,在諸多信托公司中,雖然新華信托即將到期的項目最多,但兌付壓力最大的并不是新華信托,而是中融信托。

2013年3月-6月,中融信托即將到期的房地產信托總規模達64億,相當于新華信托到期規模的近兩倍,到期項目共有13款,僅次于新華信托的項目數量。與新華信托類似,中融信托的房地產項目主要集中二三線城市。但中融信托所面臨的兌付集中程度卻遠遠超過了新華信托。

中融信托的13款產品全部集中于第2季度的3個月內,平均每周1款房地產信托到期,平均每月到期規模超過了20億元。其中,4月到期規模最大,中融信托當月僅兌付信托本金將達27億元。

此外,今年上半年,平安信托、昆侖信托、五礦信托也都將面臨超過25億元的房地產信托本息兌付,其中平安信托僅到期本金規模達30億元。

二三線房地產信托項目兌付壓力依然很大

受“國五條”細則的刺激,北京、上海等一線城市及各地省會城市的二手房交易都出現了成倍增長。受房價上漲預期的影響,多地新房也出現量價齊漲的情況。

“這次房價的上漲不同于以往,目前購房需求多是首套房需求或改善性住房需求,是剛需受政策刺激所引發的短期集中性購房,以往大份額的投機性購房在這次中并不多,而對于剛需不強的城市,其地產項目危險性會加大。”格上理財副總經理肖偉分析稱。

在“國五條”細則落地之前,中國指數研究院曾發布了一組統計數據。數據顯示,2013年2月,全國主要的100個城市中,有74個城市的新建住宅環比1月上漲,其中,常熟、福州、柳州、秦皇島等城市漲幅均超過了2.6%;有26個城市環比下跌,其中溫州、海口、寧波、鹽城等十個二三線城市跌幅均超過了1.5%。

肖偉認為,目前風險最大的是較弱的二線城市,以及三四線城市的項目。短期來看,國五條可能會導致這些地方二手房交易量迅速攀升,受心理預期影響新房價格也會出現上漲。但對于剛需較弱、投機性需求較強的城市來說,在各地調控細則落地之后,當地的房地產項目很有可能進入迅速下滑的通道。

據記者統計,在即將到期的171款產品中,北京、上海等一線城市的信托項目僅不到三分之一,而超過一半的左右的項目都是集中在無錫、鄂爾多斯、常州等二三線城市。

“一般而言,信托都會有充足的質押物,保證即使項目受到市場波動無法歸償還資金也能實現質押物變現支付。但二三線城市的項目,如果涉及抵押物處置,往往會出現處置過程更漫長、處置收益不理想或其它問題。2010年、2011年房地產信托擴張性發展,這一時期的項目難免會有質押物不足的問題,這些項目也容易受政策和經濟不利影響而陷入低谷。”一位信托分析師稱。

在171款產品中,2011年發行的信托產品占絕大多數。僅有15款是2009年或2010年所發行的.其中百瑞信托的寶盈23號建業地產基金集合資金信托計劃成立時間最早,將于2013年5月30日到期,百瑞信托須向委托人兌付本息約2.3億元。

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