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瑞信:平安房地產信托償付風險高

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產信托集中兌付之際,平安集團(2318.HK)被推上風口浪尖。

7月11日,瑞信的一份研究報告指出,今明兩年,平安集團旗下平安信托銷售的房地產信托產品將會迎來兌付高峰期,相關產品可能錄得虧損,平安信托對于集團整體盈利和收入貢獻的不確定性增大。

此外,在瑞信認為,平安集團大力推行的交叉銷售,可能會反過來拖累集團整體利潤水平。原因是這種交叉銷售的策略,可能無形中鼓勵保險代理選擇易于銷售但利潤率較低的產品,而非利潤較高但銷售難度偏高的壽險產品。

不過,接受本報記者采訪時,平安保險方面表示,其內部對壽險營銷員有硬性規定,即其必須要達到一定的壽險銷售規模之后,才有資格銷售(代銷售)集團旗下的其它產品,因此對壽險銷售沒有影響。

對于該報告指出存在虧損的風險,平安信托對本報回復中稱,平安信托目前累計發行房地產信托計劃規模約350億元,已成功兌付超過100億元。平安信托內部人士表示,從公司目前的存續項目情況看,其風控條件嚴格,選擇的交易對手信用評級較高,土地抵押充足,抗風險能力較強。

房地產信托規模有限

房地產信托的集中兌付一直被視作行業的定時炸彈。根據用益信托(UseTrust)和瑞信的數據,今、明兩年到期的房地產信托總規模分別為1570億元和1600億元。

作為國內規模靠前信托公司,平安信托去年用于房地產行業的信托資產總計約498億元。其年報顯示,截至去年底,信托資產投資的前三大行業分別為基礎行業、房地產和實業,占比相應為28.57%、25.35%和22.92%。

“大部分信托都是通過銀行出售,投資者大多不了解產品的實際風險,銀監會可能認為銀行要為誤導性銷售負責,并承擔賠償投資者的責任。”瑞信在報告中指出,盡管從理論上來說,當信托計劃無法償付時,作為獨立的投資機構,信托公司不應當承擔償付責任。但中國的信托公司多有大型國企為后盾,他們可能為了維護聲譽而賠償投資者,而任何一家先做出這種決定的公司都可能為行業立下先例。

“(平安信托)只占整體盈利的幾個百分點,即使虧損對于集團整體的影響也很有限。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀指出,目前對其房地產信托到期兌付的問題,市場上的擔憂并不多。

截至去年底,平安信托管理的信托資產總計達1960億元,相關業務在平安集團總資產中的占比約10%,占整體盈利僅5%。

目前,平安信托的房地產信托產品主要分為三類――項目型房地產信托、配置型房地產基金以及與外部管理人合作的合作基金。其中,項目型房地產信托屬于比較傳統的形式,平安信托的相關產品主要包括佳園、安鑫、同鑫三大系列,資金運用方式上可以是股權投資、貸款等,也可以介于兩者之間。配置型房地產基金一般配置原則要投資多個項目。

普益財富的統計數據顯示,到目前為止,平安信托已經發行且尚未到期的房地產信托累計約為109億元,而今年新發房地產信托僅29.9億元。

不過,在瑞信看來,房地產信托有部分或許被隱藏了。房地產信托在平安信托的占比可能不止25%。因為一些未歸屬到房地產信托的產品實際上與房地產行業相關,也就是說,基礎行

業和實業信托的部分信托資金事實上可能投資于房地產行業。

不僅如此,瑞信在報告中指出,平安信托的杠桿率(管理資產/凈資產)非常高,2011年底已經達到14.4倍,且平安信托管理資產的總量相當于平安集團凈資產的1.5倍。

但平安信托董事長兼CEO童愷之前接受本報專訪,談到房地產信托兌付風險時表示,平安做房地產信托,堅持兩個原則:審慎選擇交易對手;項目本身要是好的。只重點選擇排名靠前的全國性大型房企或者是地方性龍頭開發商進行合作。

壽險下半年反彈

去年,平安保代的新增業務銷售收入中,金融產品銷售收入占比達47%,已經超過壽險業務。壽險保代新增業務增長7%,而同期內,其他金融產品的增幅則高達35%。

在交叉銷售中,信托產品銷量最大,去年保代賣出的信托產品總計達225億元。通過交叉銷售渠道賣出的信托產品占去年保代銷售的26%,也是去年賣出信托總量的20%。

“保代可能將重點放在銷售利潤低但更容易賣出的產品。”瑞信分析師對本報記者解釋,在交叉銷售策略下,保代可以提供包括車險、財險、信托等在內的多種產品,在壽險市場難以開拓的情況下,保代可能會選擇銷售更容易賣的產品,但這類產品利潤率比壽險低,可能會影響整體利潤率水平。

瑞信在報告中指出,平安的管理層確認,壽險保單的平均規模已經從一年前的1萬元降至目前的5000-6000元左右。

不過,郭家耀認為,情況并沒有那么差。“不光要看保代,還要看市場。”他坦言,從保代的角度來看,傭金是否高、產品是否容易賣確實是他們銷售產品時最關心的兩個問題,但從市場角度來看,進入降息通道則會讓保險分紅產品的吸引力提升,壽險產品在今年下半年反而有機會反彈,而此前銷售較旺的車險反而會因汽車銷售不暢而受到影響。

7月12日,平安集團以每股60.25港元收盤,下跌2.43%。

“(平安集團H股)股價下跌,還是跟市場的關系比較大。”郭家耀認為,降息和A股投資收益趨穩對平安都是有利信息,也是對業績來說最關鍵的問題。

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