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信托變種應對212文件夾層融資信托產品浮出水面

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

面對來自銀監會的重壓,房地產信托終于開始變種,夾層融資信托產品浮出水面。

在銀監會暗示不支持單一債權類信托的背景下,夾層融資似乎可以繞開監管門檻,而在這場信托公司與銀監會的博弈中,地產商看到了坐收漁利的機會。

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品,它的出現與銀監會9月下發的“212號文件”緊密相關。按照該文件的要求,房地產信托將與銀行信貸的使用成本相同,地產商又將失去一個低成本的融資途徑。夾層融資類信托的出現,自然讓資金饑渴的地產商“眼前一亮”。

信托變種

一位北京的地產商最近從聯華信托獲得了一筆數目不小的“過橋”貸款和股權投資。“獲得融資的同時,我們必須分給信托公司7%的股權并分享收益。”他說。這便是聯華信托的“保利”系列房地產信托,一個“變種”產品。目前,這個類信托產品已經陸續發行了6個。

在聯華信托總裁李曉東的口中,這種“變種”房地產信托被叫做“夾層融資”。“這是一種介乎于債權融資和股權融資之間的集合型信托。”李曉東說。而此前,房地產信托多是被用作“過橋”,模式與貸款無異,只不過放貸者從銀行變成了信托公司。

2003年10月,由中煤信托(現中誠信托)發行的“榮豐2008”信托就是債權類信托的典型。2005年10月31日,信托投資結束,投資者最終通過兩年的周期得到4.8%的溢價。當時,信托募集的1.8億元資金被用于榮豐2008的前期開發,直到預售,而償還信托本金和支付溢價的資金,恰恰來自于一期預售收入。

然而,在李曉東為“保利系列”設計的投資結構中,債權類信托卻不再是唯一投資出路。股權投資、購買物業相繼成為主要的投資渠道。在“保利系列”每一個信托產品募集的1.5億元資金中,用于股權投資的比例不小,“我們更看中股權投資,將來在夾層融資的信托產品中占更重要的地位。”李曉東說。

把信托產品做出如是演進的絕非只有聯華信托一家。北國投、中誠信等主要信托公司都已經將“夾層信托”提上意識日程。北國投更是已經聯合3家信托公司共同發行了針對多項目的“鏈式信托”,其投資方式也已經從單一的債權貸款,轉向債權附加股權的投資方式。

在銀行信貸、信托兩個融資渠道相繼受到限制之后,地產商對新融資方式已十分渴求,夾層融資的出現無疑為他們提供了新的融資渠道。不過,夾層融資類信托產品中含有的股權融資將意味著地產商可能會失去部分未來的收益權,因為股權融資部分是以項目的股權出讓為代價。

博弈手段

按照投資界的普遍標準,單一債權類信托產品10%左右的回報率已經十分理想。顯然,此次信托產品的“變種”,不是單純出自利益原因,來自銀監會的壓力不可小視。

一位銀監會的官員告訴記者,對于單一債權類房地產信托產品,銀監會早已十分不滿。2004年底,在銀監會非銀司的一次內部會議中,銀監會一位高官就曾明確指出,對“債權類”房地產信托產品必須強化風險監管,并利用政策引導股權、收益權類信托的發展,逐步使其成為房地產信托產品的主流。

顯然,在銀監會看來,債權類信托由于模式與銀行信貸相同,存在資金流動性不強的風險,這種風險在市場發生波動時往往會集中爆發。這位銀監會的官員還透露,由于今年中央對房地產市場的政策調控,樓盤預售出現困難,單一債權類信托風險驟然增加。截至今年5月,全國到期沒有對付的信托產品中,61%是房地產單一債權類信托。

“核心的精神就是不能把銀行的融資風險,再轉嫁到信托行業當中來。”他說。因此,在10月下發的銀監會212號文件中,35%自有資金限制等一系列門檻的設置,都直指單一債權類信托,其用意十分明顯。

不過,單一債權類信托卻是目前房地產信托的主營模式。重慶國投首席經濟學家孫飛告訴記者,全國2004年的房地產信托發行總額中,90%以上是單一債權類信托,而房地產信托又是信托公司的主營業務之一,這樣,信托公司要想生存,就必須繞開敏感的“債權”。

于是,信托公司想到了夾層融資。一方面,股權類信托的出現繞開的單一債權信托的政策敏感區域,從而使信托公司得到了新的生存空間;另一方面,夾層融資又使回報周期短的債權投資模式得以保留,顯然,這是應對新監管政策的上佳手段。

對于夾層融資類信托產品,一位銀監會官員表示了一定程度的認同。“至少相比于單一的債權類信托,我們認為風險會小很多。”他說,不過,對于夾層融資是信托公司繞開政策監管的手腕這一說法,他表示不方便表態。?

相關鏈接

夾層融資類信托

“夾層”的概念源自華爾街,原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級,后逐漸演變到公司財務中,指介于股權與優先債權之間的投資形式。在房地產領域,由于傳統優先債及次級債都屬于抵押貸款,夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債權融資和股權融資。

銀監會212號文件

2005年9月,銀監會下發《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》。該文件直指房地產信托的金融風險,并給新發行的房地產信托“枷”上了三項:即必須四證齊全、自有資金達到35%、開發商業具備二級以上資質。按照這些政策,單一債權類信托的生存空間日漸逼仄。

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