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特色商業信托有望打破多業主商業地產經營困境

標簽 中國 收益 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

分散的產權導致統一經營業態難以實現,進而使統一管理受到滯肘。而采用商業地產信托的模式,將商業地產業主們的經營權和管理權做集體信托,最終實現將多個業主變成一個業主,進行統一招商運營管理,在目前看來,似乎是結合國際經驗與現實國情的較好處理辦法。有關專家就此建議,可根據商業地產的特點建立相應業委會,在多業主分散產權的情況下,房產的處置權仍留給業主,但經營權和管理權集中進行商業地產信托,進而實現管理與資金融通的便利,為多業主的商業業態發展提供更多途徑。

日前,在由全國工商聯房地產商會和商業不動產專業委員會共同舉辦的“銷售型商業利弊分析與營運管理及金融創新研討會”上,來自業主、市場公司及物業、金融服務領域的多位權威代表和專家都就多業主的商業業態經營表達了自己的精辟看法與建議。

中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲認為,物權法、信托法出臺后,使得通過信托把零售小商戶的所有權、經營權、收益權、管理權進行拆分成為可能,這就促使在商業信托領域可參考兩種模式。

一是財產分割的信托模式,在商業開發完后,直接把整個商業交給信托,確保商業的所有權統一在信托計劃里,開發商持有信托的份額,然后將信托份額賣給投資者。其好處在于所有權沒有分割,投資者只是持有信托份額,是收益權。雖然收益權轉讓在實際操作中曾經面臨一定困難,而且信托公司在獲得商業所有權后是否有足夠的能力經營好也尚待考證,但不管怎樣,這種模式方向將本來計劃零售的商業變成了有統一經營權、管理權、所有權的業態模式,為日后商業的增值以及更多的運營管理提供了空間。

另一種是將所有權與經營權分離的模式,在開發商將商鋪散賣時可考慮只賣房屋的所有權和收益權,而保留經營權和管理權,繼而在開發商層面將經營權和管理權轉讓給信托公司,這樣,只要房子存續,經營權和管理權一直都在信托計劃里面不會打散,有利于統一管理。如果運作得好,業主在賣房子的所有權和收益權時,還可享受到因好的經營與管理而帶來的高附加值。

陳立洲表示,信托與房地產有不解之緣,現階段雖然信托業務更多集中在住宅領域,但從長期來看,商業信托業務的級別更高,難度雖大,但長期收益也會更高,有較好的上升空間。當然,盡管金融創新為優化銷售型商業的運營模式提供了可能的方向,但在具體執行層面還面臨很多問題。如在當前法律框架下,信托資產的形成會產生額外稅費,增加執行成本;而且國內多數信托公司尚不具備REITS的管理經驗,投資人是否能夠給予信托公司以足夠的信任,也仍然是個未知數。

對此,北京市中永律師事務所合伙人劉欣認為,金融創新盡管有助于解決銷售型商業所存在的問題,但這種工具性手段的實現必須建立在合法性的基礎上。

劉欣表示,商業散售確實有市場需求,一方面開發商有壓力,另一方面老百姓有這樣的投資需求,所以它一定有社會的現實意義。但在現實中,由于缺乏足夠有效的統一管理,失敗的案例很多。而且從現行法律的有關規定來看,很難將小業主的經營權統一起來,除非有合約或契約。

“如果開發商想做這種物業,又一定要散售,那么就要從長計議,從負責任的角度來制定長久的計劃,有可能從一開始就引入信托計劃,當然這是針對新建的項目。而且,政府要積極發揮作用,畢竟大量閑置商業可能導致隱藏的社會問題,同時也是社會資源的浪費,需要政府通過積極立法等手段,讓業主有形成統一的意志的機會和場所,當然在形成統一意志的前提下,也要保護投資者的利益,這一定是相輔相成的。”劉欣說。(楊俠)

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