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中鐵信托房地產信托融資逆市狂飆

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

在嚴厲的地產調控之下,信托業對房地產融資規模出現了明顯下降,同比減少了41.64%。此前一直以穩健著稱的中鐵信托卻開始了逆市狂飆,用益信托數據顯示,今年上半年,在集合房地產信托方面,中鐵信托共發行了82億元,成為“領頭羊”。

不僅如此,進入三季度之后,中鐵信托并未放慢在房地產信托領域的步伐,7月份至今,先后發行了20余款的房地產信托產品。在房地產信托狂飆的背后,其風險因素也逐漸凸現出來:一筆金科股份()(.SZ)股權質押項目的風險正在浮出水面。

逆市狂飆

中國信托業協會統計數據顯示,新增的房地產信托中,上半年房地產信托累計新增項目的金額共為1212.70億元,占同期新增信托比例僅為6.45%,與去年同期的2078億元規模相比,減少了41.64%。與此同時,往日在房地產信托領域較為兇猛的中融信托、四川信托等減速明顯,此次排名已經在10名開外。

上半年,房地產信托集合信托規模是638.26億元,其中,中鐵信托共發行了82億元,成為半程冠軍。

從中鐵信托2012年上半年的產品成立公告來看,融資方不乏大型開發商。如碧桂園、恒大地產、中天城投()等。譬如,碧桂園就包括泰州碧桂園鳳凰溫泉酒店項目、碧桂園巢湖南岸鳳凰酒店項目、碧桂園如山湖鳳凰酒店項目、武漢碧桂園鳳凰酒店項目等。

不過對于這一統計數據,中鐵信托并不認同。該公司信托經理葉俊告訴《中國經營報》記者,“這個統計數據并不準確,很有可能是將一些資金用于購物廣場、商業大樓建設的工商企業信托,混淆為地產信托所致。我們上半年新發行地產信托金額是30多億元。”

另據葉俊透露,“中鐵信托上半年的房地產信托余額規模是110億元左右,比去年底略有下降,而同期信托資產規模是500多億元,即房地產信托占信托資產總額不到20%。”

但是一位資深信托人士對于這一說法并不認同,“這實際上是在打擦邊球、混淆概念,按照行規,購物廣場、商業大樓建設等項目一般都被歸入房地產信托。”

風險暗藏

盡管是否逆市而動尚存爭議,但中鐵信托在進入三季度以來發行房地產信托的熱情并未減退卻是不爭的事實。記者查閱其官網發現,截至9月6日,公司總共發行了22款房地產信托產品,粗略估算規模大致在30億元。

上述信托人士告訴記者,今年中鐵信托之所以熱衷于房地產項目,一是公司此前發行信托產品比較少,急尋項目;二是房地產信托的高收益,連續兩輪降息后,絕大部分固定收益類產品收益普遍下行,但是地產信托依然堅挺維持在10%的高位。

除了高收益之外,中鐵信托融資成本比行業平均水平低也是一個重要原因。“公司綜合成本比行業平均成本低30%。”中鐵信托在其官網一篇文章中如是說。

“這得益于我們的央企背景。”中鐵信托一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者。

但在行業普遍嚴控房地產投向背景下,中鐵信托如此逆市而動,是否會有風險?

葉俊表示:“我們項目對象都是規模龐大抗風險能力比較強的大客戶。除了項目本身之外,還會關注項目融資主體的情況,風控措施非常嚴格,一般都是有抵押物作為擔保的;且融資方一般都是一些比較大的企業。”

上述信托人士告訴記者,“由于二三線城市多數存在新城建設過度開發等問題,未來出現產品過剩和房價下跌的風險,比一線城市更大。”

據悉,中鐵信托所投房地產信托項目不少企業就處縣級城市。“我們做過細致的盡職調查,且有完備的風控措施。”葉俊說。

但是事實恐非葉俊所述那么樂觀。此前銀監會相關人士在接受媒體采訪時曾表示由于房地產信托規模、占比均呈現下降引發區域性、系統性風險的可能性不大,但是個別公司的個別項目存在風險隱患。

以中鐵信托金科股份股權質押項目為例。6月12日,金科股份宣布與中鐵信托簽署協議,將子公司重慶弘景的3億元債權轉讓給中鐵信托,而中鐵信托將分別發行兩筆1.5億元的信托計劃,用于金科業務經營。時隔17天之后,金科股份大股東金科投資將其所持有的5590萬股限售流通股質押給中鐵信托,為期兩年。

記者注意到,作為一家以房地產開發建設為主業的公司,金科股份危機重重,早在3月份的時候,其凈負債率已經達到131%,財務風險高企。此外公司的銷售回款也出現了問題,今年1~6月份,公司實現簽約銷售金額53.22億元,同比減少11.88%。根據中信證券()的研究報告顯示,金科在2012年的可售貨量為250億元,計劃銷售目標160億元。而如今賽程過半,金科的去存貨量尚不足全年目標的1/3。

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