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新增同比減42%地產信托“退燒”

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

11月20日,中國信托業協會網站同時公布了4只中融信托-中天城投()財產權信托計劃,如果算上此前兩次公布的信息,中融信托-中天城投共計發行了11只信托計劃,按上限發行規模可達10.8億元。

同天晚間,云南城投()亦宣布,公司擬參與中航信托云南城投旅游產業投資集合資金信托計劃,規模擬為人民幣30億元,期限為3年(可延期3年),以優先級/劣后級按2:1的比例進行認購。其中,由東亞信托認購該信托計劃優先級份額人民幣20億元,云南城投認購該信托計劃劣后級份額人民幣10億元,優先級份額預期年化收益率為11.80%(固定,含信托報酬);但云南城投認購的劣后級份額不設預期收益率。

去年的信托融資大戶萬達集團也于近期擬通過萬達長白山項目一期及二期信托融資約5億元,預期收益率為8.5%~10%。

地產信托規模大減

“信托有一個很大的優勢就是來錢快,只要信托成立,錢馬上可以到位,”一位業內人士告訴《第一財經日報》記者,“資金規模在2億左右的信托是最容易發出去的,整體規模很大的話,投資者就比較難找,這也是中天城投為什么發行11只信托的原因。”

事實上,今年的房地產信托數量較去年已有明顯減少。根據中國信托業協會公布的數據,今年上半年房地產信托新增1213億元,刷新了2010年以來的最低水平。相比去年下半年的1627億元,環比減少25%;相比去年上半年的2078億元,同比減少42%。

“今年是兌付高峰,因此新發的信托肯定會減少,但現在國內房企的融資渠道太有限,因此信托還是一個非常重要的融資方式。”一位上市房企財務總監對本報記者稱,“不過,如果銀行貸款與銷售回款能夠覆蓋公司的資金需求,房企是不會去發高成本的信托的,發信托一是急需用錢,比如急于拿地,二是為了實現快速擴張。”

“2011年房企發了很多地產信托,這些信托對于項目來說就是救命錢,這樣就把整個回報率抬得很高,甚至可以不計成本。”一位上市房企負責人曾對記者稱,高成本的信托像是“刀尖上的舞蹈”。

據相關機構統計,2011年通過房地產信托融資規模最大的開發商是萬達集團,發行了10款產品共71.76億元。發行產品數量最多的是恒大地產和中國泛海,各發行了13款,規模分別為35.05億和27.13億。

上述房企財務總監告訴記者,房地產信托投資者要求的回報率在9%~10%,但房企發信托的綜合成本遠在這之上。“由于房企還需繳納相應的信托報酬費以及管理費等,資質較好的企業綜合發行成本也在12%左右,資質不好的企業的綜合發行成本就沒有上限了,超過20%也很正常。”

“由于上市房企再融資被‘卡死’,現在國內的融資渠道非常有限,除了銀行貸款就是信托、基金。”一位開發商代表告訴記者,“基金的成本甚至比信托更高,因為信托相當于直接獲取貸款,而基金由于投資者的錢是作為資本金進去的,作為股東要求的回報就更高。”

駛下快車道

2011年房地產信托市場經歷了一波“大起大落”行情,上半年房地產信托爆發式增長,下半年盛極而衰,發行量持續下降。房地產信托市場的弱勢也延續到了2012年。

在發行規模下降的同時,房地產信托的收益率也在走低。用益信托工作室發布的統計數據顯示,2012年9月,房地產信托的平均預期收益率為9.79%。自2011年5月以來,首次跌破了10%。

一位信托業內人士對記者稱,當前有關部門針對房地產信托的監管仍然比較嚴格,保持“總量控制”的意圖明顯。隨著整體信托資產的增長,房地產信托資產的占比卻屢創新低,房地產信托帶領信托業爆發式增長的年代已經過去。

“今年以來,信托公司對房地產投資信托普遍采取更為謹慎態度,針對具體的地產項目投資也進一步縮小了客戶范圍。同時,對一些舊有的投資項目也在加強監管,以便更好地防范風險。”上述業內人士稱。

用益信托工作室發布的報告顯示,2012年上半年,開發商新增資金4.3萬億元,其中房地產信托只有1213億元,信托占比為2.8%。因此,信托對開發商、對樓市的影響力都非常有限。不過,房地產信托余額仍然處于歷史高位,而2013年將迎來兌付頂峰,因此對于房地產信托仍然要保持高度警惕。

今年以來,房地產信托被曝光的風險事件僅有一例,即華澳信托起訴大連實德,但這起事件最終也達成和解,沒有出現真正的違約。預計四季度房地產信托仍將平穩度過,出現違約事件的可能性不大。

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