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中信證券:房地產企業融資工具介紹及比較

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

融資渠道和資金成本是影響上市房企發展的關鍵因素。行業告別狂飆突進時代,房價告別快速上漲周期,保持較低資金成本就成了企業維持穩定盈利水平的關鍵。較低的資金成本,也是企業逆周期擴張資產負債表的關鍵。

傳統的開發貸款往往無法覆蓋開發流程前期的資金需求,多元化的融資渠道是地產企業成長的必由之路。

調控長效機制初露端倪,行業融資渠道逐漸走向正常化。2013年,房地產市場調控長效機制初露端倪。這一長效機制區別以往的一大特點就是地產企業融資渠道正常化。惟其如此,增加土地供應才不會變成一句空話,熱點城市供不應求的局面才能夠逐步得到緩解。

我們預計,定向增發股票和公司債將成為下一階段上市房企熱衷選擇的融資方式,發行股票并購資產同時配套融資也將更為常見。由于行業主流企業大多已經實現上市,且IPO審核十分復雜,我們預計未來仍不會有很多地產企業的IPO。配股和可轉債仍不會是適合大多數地產企業的融資方式。

而非公開增發股票發行門檻低,對市場沖擊小。公司債審批流程相對簡單,募集資金使用期限較長,用途靈活。我們相信,這兩者將共同組成地產類上市公司在境內資本市場上最為常規的融資方式。此外,隨著產業集中度提高,我們預計通過增發股票并購資產將更為常見,企業也往往會利用并購機會進行配套融資。

金融創新的全新機遇和挑戰。對房地產企業來說,金融創新的意義既包含了運用諸如資產證券化,優先股,REITS等新的融資工具,也包括更為高效率、低成本利用信托等融資渠道的可能性。

風險提示:融資渠道和融資成本的確是影響上市公司發展的關鍵因素,但卻不是唯一決定因素。房地產開發并非只是資金和土地的互相轉換,開發流程管控和區域管理是企業壯大必不可少的。

更市場化的融資渠道是全行業所面臨的機遇,企業規模和能力是決定企業融資成本的核心因素。2013年之后,金融改革,調控機制長效化和地產市場軟著陸,都使行業的競爭逐漸告別粗放式加杠桿和跑馬圈地的模式。我們認為,具備一定規模和開發能力的企業將能持續利用多種融資渠道,保持資金成本優勢,維持較高的盈利水平,實現融資和開發的良性循環。

中信證券(,股吧):房地產企業融資工具介紹及比較

(審校:楊曉敏)

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