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中冶置業受阻保障房轉型做“地王”被深度套牢

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

謀劃深耕南京的中冶置業集團將迎來當頭一棒。國土資源部日前決定“對江蘇省南京市下關區濱江2號地塊展開公開調查”,這使得剛剛在12月初拍下濱江2號地塊從而成為今年全國總價地王的中冶置業陷入輿論漩渦。

實際上,在南京面對一個沒有經驗可汲取的300萬平方米龐大項目,在天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘下,以做保障房聞名、和政府關系密切的中冶置業已經陷入一個“蛇吞象”式的困局,并被深度套牢。

調查內容成謎

12月18日國土資源部舉行的新聞發布會上,相關負責人一句“將對江蘇省南京市下關區濱江2號地塊展開公開調查”的表態引爆房地產市場,使得剛剛在半個月以前拍下濱江2號地塊從而成為今年全國總價地王的中冶置業陷入輿論漩渦。

11月30日,中冶置業高調宣布由其持股98.52%的項目公司成功拍得南京下關區濱江江邊路以西2號地塊,土地出讓價為56.2億元人民幣。若無意外,只要在1個月內足額支付28.1億元的購地款,中冶置業將取得該地塊。

但是,國土部相關負責人12月18日對于網易財經提出的調查該地塊原因、如何調查等諸多疑問,并未作直接答復,只是表示,將首先要求江蘇省有關部門展開調查,“嚴格依據土地出讓管理法律和出讓合同規定,進行調查處理”。

至于中冶置業方面,則對于上述消息不發表任何看法。實際上國土部12月18日透露,早被中冶置業拍得的下關區濱江1號和3號地塊也已被列入國土部大宗房地產地塊跟蹤督查的名單,也就是說中冶置業在下關區的整個濱江項目都被國土部盯上了。

2010年9月,中冶集團通過旗下控股子公司已經競拍取得南京市下關區濱江1號地塊和3號地塊,其高達200.34億元的出讓價刷新了南京的地王紀錄,截至目前仍位列國內總價地王第二位。

加上目前拿下的濱江2號地塊,三個地塊無縫銜接后建設用地面積為103.18萬平方米,已占到整個下關區行政面積的4%左右,如果按照項目總體占地面積236萬平方米計算,占該區總面積占比已達8.34%。

今年10月份,網易財經已經報道,中冶置業擁有的濱江1號和3號地塊在7月份舉行了一場盛大的開工儀式后就再無進展,此舉被認為是為規避國土部《閑置土地處置辦法》規定而臨時舉行,涉嫌假開工。

不過,就在國土部宣布調查中冶置業2號地塊的此前11月26日,一場“出席人數達1200多人的”的南京下關濱江項目開發建設推進大會已在南京召開。

在這場“南京市委、市政府、市下關濱江開發改造指揮部、下關區委領導”悉數出席的會議上,實質內容只有一個:中冶置業宣布對于濱江項目不再“先拆后建”,而是“拆建并舉”。

中冶置業提出,濱江商務區項目到2013年,全年要力爭實現拆平交地面積超過100萬平方米,開工面積超過100萬平方米(含異地復建項目),實現總投資達50億元。

大考資金鏈

中冶置業面對國土部的公開調查選擇噤聲,也許是當前有比調查更需要面對的難題。事實上,按照中冶置業官網信息顯示,自2011年9月至今,中冶置業前后兩任董事長侯寶旭和劉福明以及中冶置業南京公司總經理孫建偉,僅在公開場合與南京方面針對拆遷進度問題,就進行了11次以上的磋商。

步履維艱的拆遷工作已讓中冶置業陷身泥潭。網易財經從下關區濱江開發建設指揮部了解到,該地塊系南京全市最大一塊棚戶區改造區,住宅用地拆遷就將涉及余戶居民,而一些商業用地產權錯綜復雜,這使得拆遷遇到的困難較大。

根據中冶置業網站發布的消息,目前,下關區濱江改造目前居民整體搬遷率接近90%。但是據媒體報道,實際搬遷局面并沒有達到這個比例。而在由該地塊居民組成的線上組織“下關拆遷陣線聯盟”中,維權與暴力反抗網貼每天被熱烈討論引來唏噓,而反映最多的矛盾即是拆地補貼與居民期望的巨大落差。

中冶置業是否曾預料到這個結果外人無法知曉,但是公司面臨的資金壓力卻正越來越沉重。中冶置業母公司中國中冶2011年年報預測,南京下關濱江項目總投資將超過715.19億元,截至2012年6月30日,中冶置業南京公司在南京市下關濱江項目的總投資為167.46億元。

如若按期執行,僅購地款一項,中冶置業即須支出總計256.54億,此外,按照上述提到的《南京下關濱江區域老城改造項目整體開發合作協議》,該項目拆遷所需總費用亦達132.9億元。

內部刊物顯示,早在今年6月份,中冶集團總裁即率兩位副總裁赴中冶置業南京分公司調研,直言目前中冶置業的經營包括資金方面面臨一定的困難。而中冶置業集團董事長劉福明則坦言下關項目體量大、占用資金量大,將做好開發進度的控制。

去年11月2日,中冶置業旗下項目公司即在北京產權交易所將南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權掛牌轉讓,價格為18.4億元,并要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產開發有限公司支付14.38億元代建款。12月1日,下關區國資旗下公司南京外灘投資發展控股集團有限公司接盤。由此,中冶置業獲得總共32.76億元資金。

此外,作為上市公司中國中冶的全資子公司,中冶置業本可期待從母公司獲得輸血,但是中國中冶的境況也不妙。2012年上半年,中國中冶亦提交了上市以來首份虧損財報,凈虧損達1.86億元,而上年同期為盈利19.69億元,此外,公司總資產減值達27.94億元,對比去年同期的5.78億元上升了383.02%。

而由于中國中冶的房地產業績下滑,穆迪已將其Baa3發行人及高級無抵押債務評級列入可能下調的復評名單,中誠信國際也將中國中冶的評級展望下調至負面。

保障房“陷阱”

在一份有關中冶置業濱江項目的宣傳資料中,中冶置業曾規劃2010年-2013年為整體項目的“嬰兒期”,也就是制造輿論關注,炒作濱江項目成為熱點。只是如今,中冶置業引發輿論卻是在全國遭受批判,不知公司內部作何感想。

而讓知悉中冶置業內情的人更為費解的是,在保障房建設業務上叱咤風云的中冶置業何以突然轉向市場搶奪地王?“中冶置業以前很少拿地王的”曾長期在中冶集團房地產部門任職,目前擔任亞太城市發展研究會房地產分會會長的陳寶存表示。

2005年,中冶置業集團作為中冶獨資的大型國有房地產開發企業進入市場。但是,中冶置業主要業務是與地方政府合作,對城市特定區域進行包括一級土地開發、公共設施、軌道交通以及后續商品房、保障房在內的綜合開發,從未在市場擲金拿地。

2009年,中冶置業高調轉入保障房建設市場。數據顯示,中冶置業在2010年保障房收入占房地產總收入的比重已達20.4%,毛利率亦從2009年的7.6%上升至12.5%。截至2011年一季度,中國中冶在手保障性住房合同規劃建筑面積3054萬平方米。

然而,現實并不如預期的美好。“中冶置業這兩年的日子特別難過”,陳寶存告訴網易財經,在其看來,中冶置業近兩年到招拍掛市場拿地是不得已之舉。

據其介紹此前中冶集團最早在地產領域主要是做民用建筑,但該行業利潤極低,僅在1.5%到2%,所以不得不轉型到房地產開發。“然而,很多保障房項目完成后,地方政府并未能回購,導致中冶巨額資金難以收回,最嚴重時,中冶有超過80億元的貸款難以歸還”,陳寶存透露,目前中冶置業在外的保障房未收資金亦高達6億元。無奈之下,中冶置業選擇進軍利潤更豐厚的招拍掛市場。

另有資料顯示,2007年中冶置業進入南京,以“城市運營商”的開發模式涉足南京的城市建設,并開發了多個項目。2009年,中冶置業即與南京市和下關區政府簽署了老城改造協議。

在規劃中,下關區濱江項目開發面積達到300萬平方米,單個開發商單獨運作的話,這個超級大盤的規模在全國都找不到第二個,中冶置業在前期宣傳中也是以日本東京臨海副都心為案例進行參照。

在中冶置業看來,下關區濱江項目已經不是單獨的房地產開發項目,而是舊城改造和城市經營的綜合體,屬于民生工程,“我們是央企,在民生工程上責任比較大,也愿意承擔這樣的責任”,曾有中冶置業人士如此表示。

按照中冶置業和南京市政府的約定,中冶置業先期投入167.46億元中大部分已經用到政府主導的拆遷安置中。按說,這種開發商出錢、政府出面搞拆遷的模式已經在國內被普遍采用。

只是對于中冶置業來說,天量的資金需求又遭遇拆遷難題,再面對一個沒有經驗可汲取的龐大項目,能否吃得下恐怕真的要好好思量一番了。“基本感覺就是蛇吞大象”,有全程參與了該項目運作的人士發出如此感嘆。

本文來源:網易財經作者:劉利平

責任編輯:NF021

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