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最敏感的房地產私募基金

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

復地旗下、“最敏感”房地產私募基金

沒有保本,不設“回購”

投資人來說,可投資的資金總量一定程度上代表了投資人所能承受的風險,理性的做法是,這部分資金在其資產配置中占比應不超過10%

在中國現有的大型房地產私募基金中,復地集團旗下的智盈投資最大的特色,就是以投資復地的房地產項目為主。

在2010年,這是一個很“敏感”的定位。當時,對房地產開發商設立私募基金,借投資之名,行輸血之實,并可能存在“利益輸送”的擔憂,正席卷整個行業。

這一度迫使一些房地產私募基金以鄭重聲明的形式,保證基金和發起企業間不會產生任何合作關系。

但智盈投資是個例外。

智盈投資全稱為上海智盈股權投資管理有限公司,2009年8月正式成立,首期注冊資金為5500萬元。2009年11月,募集完成第一只人民幣房地產基金---復地景業基金。

2010年4月和12月,智盈投資分別成立了景盈基金和復地景創基金;2011年4月,智盈投資又募集成立了“復星一家”系列3只基金。

目前,智盈投資管理的資金總量約為12個億元,這些基金目前全部投資復地集團的房地產項目。智盈投資董事總經理董偉海說,這種模式是智盈投資能在2010年市場低迷時順利完成融資的關鍵。

《望東方周刊》:智盈投資為何只投復地的項目?這影響到了資金的募資嗎?

董偉海:中國的房地產私募基金要解決的最大問題,就是“信任”。

中國現在大多數房地產私募基金還在存續期,沒有過往的業績拿給投資者看,形不成一個大品牌,就只能靠別的方式為投資人確立信心,例如,承諾不投資母公司的項目、設置固定收益回報、回購條款等。

智盈過往基金的成功募集都有一個特點,就是充分利用了復星、復地的內部資源和品牌影響力。復星集團董事長郭廣昌在民營企業中的影響力較大,很多投資人的信任是基于對郭廣昌的認可。我們也曾考慮過投資復地之外的項目,投資者卻不同意。他們更愿意讓復地成為基金的后臺。與其說他們相信智盈,不如說他們相信郭廣昌,相信復地。

這樣的情況,只有在今后一兩年,基金業績公布,投資人的信心建立在對基金管理團隊的認可上,才會有所改變。

《望東方周刊》:基金如何從復地眾多項目中進行選擇,存續期和回報率如何?

董偉海:復地景業基金為“3+1+1”的模式,即最短期限為3年,第一個“1”由GP根據收益最大化的目標來判斷;第二個“1”則由全體投資人投票來決策。基金到期將會進行清盤結算。

利潤分配方面,LP實際收益高于10%后,超出利潤的20%作為對GP的激勵。

景業基金目前已經投資的項目,有一個已經達到基金退出條件,其年均收益率約30%。

《望東方周刊》:為什么不像別的基金那樣設置保本和回購?

董偉海:我們過去的基金產品是純股權類的,沒有保本的概念,本質上說,市場上流行的固定收益類信托產品,大多是按照事先約定的價格進行回購,那就不是股權投資,而是債權投資了。

能做房地產股權基金的投資人,心態是成熟的,他們對風險和利益的認知,遠超我們的預估。讓他們感覺安全的做法,是基金發起人、管理者、項目合作方和他們的利益與風險共同捆綁。

目前,智盈管理的大部分基金中,GP都會跟投10%,從項目層面上說,基金持股的比例絕對不超過50%,在以往的項目中,一般在10%到30%左右,這其實也是一種安全設置。

大部分基金的自主退出條件之一,是約定項目銷售達到80%以后,如果基金判斷尾盤價格上升空間不大,復地將回購基金在項目公司的股權,但回購價格是第三方評估的市場公允價格。

對投資人來說,可投資的資金總量一定程度上代表了投資人所能承受的風險,理性的做法是,這部分資金在其資產配置中占比應不超過10%。

在復地景業基金,個人LP的投資起點是800萬元,機構投資者遠高于此。長遠來看,我們希望不斷提高門檻。

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