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鵬華基金裘韜:REITs資產配置價值提升

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

在金融危機之后,美聯儲一方面進行公開市場操作降低基礎利率,另一方面通過定量寬松,大量購買美國國債和房屋抵押債券,將利率壓制在了一個歷史低位,對危機后的金融市場起到了非常重要的穩定作用。雖然近期美國市場利率出現了大幅上升,源于市場對于美聯儲近期表態的擔憂。QE增量可能減少,但存量依舊龐大,美聯儲公開市場會議委員絕大多數也認為基礎利率在2015年之前不會被上調。

美國的經濟雖然不溫不火,但相比之下,新興市場面臨著較大的問題:增速在放緩,通脹的壓力依然很高,過去10年靠資源消費拉動的新興市場行情難以為繼。目前已出現了資金回流美國的跡象,這對新興市場經濟帶來負面影響。美國經濟復蘇雖然比過去弱,但內生的需求和國家的多樣性、企業的盈利整體能力好于其他市場。美國的去杠桿化從目前的情況來看已經告一段落,美元從中長期來講有可能持續走強,所以在這個階段,合理地配置美元資產對于中國投資者未來一段時間的投資收益來講意義非常重大。

美國房地產市場,無論是商業地產還是住宅地產,從2010年四季度起,都逐步趨向穩定,市場復蘇的原因有以下幾點:一是經濟基本面的好轉,劇烈市場是在企穩,企業盈利是在回升;二是從價格來講,已經完成了比較大的調整,風險已經得到了足夠的釋放,住房的空置率也開始在持續下降;第三,從融資的角度,住宅非常依賴于房地美和房利美“兩房”的擔保,這兩個企業受到政府注資之后整個房地產抵押債券市場出現了穩定,再加上美聯儲在QE計劃當中很大一塊是購買MBS,銀行信貸也在不斷重啟,整個融資成本在下降。我們預計未來幾年美國房地產無論是住宅還是商業都會隨著美國經濟的復蘇而持續回暖,目前指數處于比較低的位置,未來還會有比較好的表現。

房地產是2013年美國復蘇行情中最重要的題材,高可見度的業績表現、平穩的估值水平以及宏觀風險的逐步釋放將有利于REITs繼續創造良好的投資回報。一方面,持續寬松的貨幣政策將繼續支撐風險資產價格;另一方面,商業地產的需求仍將繼續增加,而主要地區的供應量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進一步優化資本結構和加快項目開發和收購;物業租金和企業盈利能力仍有健康的提升空間。

和債券支付固定票息不同,REITs盈利和股息往往隨著經濟增長而水漲船高,管理層也會根據資金成本調整資本結構和期限,所以由經濟復蘇帶來的利率上升對REITs影響短暫而有限:從美國歷史上多次升息周期看,REITs的平均表現均好于股票和債券。我們認為,美國經濟增長和流動性供應均較為溫和,適宜投資收益型地產,而近期的股價調整提高了REITs的投資價值。和美國以往的房地產危機比較,目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期,我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。

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