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華安基金:香港房價難以大幅下跌

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

香港中原地產二手房指數顯示,香港目前的房價較2008年的底部翻了一倍多,而2012年初至今有20%的漲幅。香港政府從2010年8月開始采取了一系列緊縮政策,如提高房貸首付比例、增加印花稅等,但這并未使得房價下降,香港房價僅在2011年下半年小幅調整后繼續上漲至今。造成香港房價上漲的原因基本上有兩個方面,即長期低利率/負利率和供求不平衡。

利率方面,香港長期處于負利率時代(存款利率幾乎為0),雖然香港而租金回報率只有3%左右,但房貸利率更低,平均只有2.2%左右。

供求方面,香港特區政府及美聯地產的統計數字顯示,2007年~2011年平均每年住宅完工量只有接近1萬套,而近20年平均每年完工量為2萬套;2013年預計完工量僅可以從2012年的1.2萬套增加到1.5萬套。從需求端來講,香港過去10年平均每年新增住戶數為2.8萬戶左右,每年結婚的新人有4.8萬對左右,估計每年對一手房的本地剛性需求在1.5萬套以上,而非本地需求在5000套~6000套。

為了抑制房地產泡沫,香港政府近期出臺了一系列政策,其中幾條重要措施是:進一步提高外地購房者的首付,外地人首付比本地人高出20%(原來為10%),并將償債比例要求從50%降低到40%;提高特別印花稅的稅率并延長期限,稅率從原來的5%~15%提高到10%~20%,期限從2年延長到3年;非香港永久居民購房將需要額外多付15%的買家印花稅;中長期將提高土地供應。

以上措施主要是針對投機行為及壓制外地人購房需求,尤其是買家印花稅一項,可能會減少部分非本地人的需求,這部分需求在2012年三季度占總交易量的10%左右,其中占高端項目交易量的28%。根據中原地產數據,今年三季度的一手房市場高端項目交易總額的50%來自內地。

從短期來看,政府嚴厲的政策可能使得交易量有所下降,投機需求繼續下降,房價可能小幅調整,而中期來看,低利率及供求的不平衡仍未得到解決,房價難以大幅下跌。(作者系華安基金全球投資部研究員)

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