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華安基金:房地產市場走勢決定未來股市走向

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

回顧過去中國經濟的發展,一個比較容易得到的結論是:固定資產投資是中國經濟發展的重要穩定力量。而在固定資產投資中,房地產行業投資無疑是占了相當的比重。以2009年季度GDP增速支出法拆分來看,資本形成(近似固定資產投資)增速從1季度的6.0%穩步提高到4季度的8.2%,消費增速基本穩定在3.8%~4.6%的范圍內,而凈出口則提供了4個點的負貢獻。

年初至今,經濟增速的三大力量出現比較明顯的變化趨勢。其中,消費和投資增速開始顯現下降態勢,而凈出口對于經濟則提供了正向貢獻。單就分析投資單項來看,政府主導的“鐵公基”投資出現了快速的回落,制造業投資也呈現緩慢回落態勢房地產投資增速還維持在高位,1至7月累計同比增長35.2%。而且,房地產投資完成額占比高達14.8%,按行業單項分僅次于制造業投資。

展望未來,我們對于房地產市場自身調整從而導致總需求下滑的可能性依然保持高度的關注,原因如下:

其一,政府態度決定了房地產市場調控將會是個常態,不會容忍房價在目前基礎上再出現上漲。后續包括房產稅在內的各項調控政策也正在緊鑼密鼓的籌備中,隨時可以依據需要拋向市場。這也決定了明年購房需求將缺少一塊投資性購房需求。那么從總量上來看,2011年需求應該是不如今年。

其二,2010年年初至今單月商品房新開工面積大約為1.5億平方米,而年初至今單月銷售面積僅為6800萬平方米。如果假設新開工12個月推向市場形成供應,再假設銷售面積同比增長30%至單月9000萬平方米銷售,明年預計的銷售率只有58%左右,以此方法計算的2008年銷售率為59%。還要說明的是,除了2009年外,往年銷售面積的同比增長率不超過25%,而我們假設2011年銷售面積同比增長率為30%。

因此,我們認為從現在開始的兩個季度的時間內,房地產市場將迅速地從供應不足轉向為供應大幅度增長。大概率事件是房地產市場的庫存從現在開始累計,顯著的去庫存的開始最早要等到2011年第二季度才會發生。在這之前,周期性行業可能缺乏整體性的機會,但是自下而上的個股機會應該會層出不窮。

(作者系華安基金管理有限公司策略分析師)

(責任編輯:王

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