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多家房企拋再融資預案尺度明顯放大

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

在新湖中寶踏出再融資第一步之后,房企陷入了激情燃燒的融資歲月。今日,招商地產公告因籌劃發行股份停牌,宋都股份則推出定增方案擬募資15億,冠城大通則推出了18億元的可轉債融資預案。從新湖中寶到宋都股份,房企再融資開閘尺度明顯放大。若宋都股份方案獲批,將有大量房企躋身可再融資名單之列。而房企通過再融資輸血資金鏈,這在過去三年時間里,是宏觀調控背景下的絕對禁區。

在新湖中寶踏出再融資第一步之后,房企陷入了激情燃燒的融資歲月。今日,招商地產公告因籌劃發行股份停牌,宋都股份則推出定增方案擬募資15億,冠城大通則推出了18億元的可轉債融資預案。(推薦閱讀>>>房企拋再融資預案8股有戲)

招商地產公告稱,公司正在籌劃發行股份購買資產事項,特申請股票停牌,公司承諾爭取停牌時間不超過30日,即最晚將在9月5日前披露發行事項信息。招商地產上一次融資是在2008年,當時招商地產向全體投資者增發4.5億股,發行價13.2元/股,2009年招商地產再次推出再融資方案,但在2010年撤回。

值得注意的是,宋都股份此次推出的再融資方案與新湖中寶募投棚戶區改造項目不同,宋都股份此次擬募資15億元,投向剛性需求的商品住房項目建設。

增發預案顯示,宋都股份擬以4.8元/股非公開發行不超過3.13億股,募資15億元,投向南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目和補充流動資金。其中前兩個項目分別投入8.49億元和3.85億元。

冠城大通公告,此次可轉債的發行總額不超過18億元,計劃投資于南京萬盛世紀新城A1/B/C/D區,該項目總投資為45億元。可轉債票面利率不超過每年4.0%,轉債的期限為自發行之日起6年。

此外,金科股份也停牌籌劃重大事項,但還無法確定是否再融資。金科股份也是一家房地產公司。

此前,新湖中寶55億元募資用于棚戶區改造項目,當時方案公布后,有業內人士認為,此次監管層對房企再融資開閘的條件中,是否有保障房開發項目是一個重要審核依據。但宋都股份的此次募資預案顯示,其15億元融資主要指向剛性需求的商品住房項目建設。

從項目進度而言,宋都股份上述項目似乎專門為此次融資所備。南京南郡國際花園項目是7月3日取得《國有土地使用證》;而杭州東郡國際三期項目,是宋都股份今年5月與杭州市國土資源局簽訂《建設用地使用權出讓合同》。

在抑制房地產投機性需求的同時,國家對中小套型普通商品住房也陸續出臺了多項政策。今年2月,國務院辦公廳頒布的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》指出,要求增加中小套型普通商品住房及用地供應,各地區住房城鄉建設等部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道,加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。

進入7月份后,在房企再融資開閘愈發明朗的背景下,包括宋都股份、金豐投資、迪馬股份、榮豐控股等房企相繼因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。如今,隨著部分相關房企融資預案的公布,此次房企再融資開閘的預期仍在繼續強化。

相關策劃>>>房地產再融資蓄勢待發

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房企再融資近四年后重啟

時隔近四年,房地產企業的再融資大門從宋都股份開啟。

如果說,此前新湖中寶55億定增,還頂著棚戶區改造的蓋頭羞澀亮相;今日,宋都股份募資投向商品房開發,則是徹底回歸房企融資本性;而同日,招商地產宣布停牌籌劃資產收購,又將停滯多時的房企重組推向縱深。

6家房企今年提出再融資預案情況房地產占營業收入比例

名稱預案公告日方案進度方案內容發行2012年方式宏潤建設2013-5-15董事會預案擬定增不超過9500萬股,募集不超過4億元的資金,投資BT項目及補充流動資金。定向7%云南旅游2013-3-26董事會預案擬向大股東世博旅游集團發行股份購買持有公司的股權,同時定增募資配套資金。定向39%中茵股份2013-3-19董事會預案擬定增1.09億股,發展該公司黃金采選和連鎖醫藥零售等兩大新業務。定向80%三特索道2013-2-26股東大會通過擬向兩家股東公司和公司高管增發3000萬股,募資約4.2億元,投建湖北三大旅游項目。定向0.23%成城股份2013-2-2董事會預案擬以定增12億股,募資45億元,收購煤礦資產及補充流動資金。定向11.20%道博股份2013-1-30董事會預案擬向大股東新星漢宜等公司發行股份及配套融資購買盤江民爆的股權。定向24.50%

宋都股份今日公布再融資預案,擬非公開發行最多萬股股票,融資不超過15億元,用于南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期兩個房地產項目的開發,以及補充流動資金。公司表示,兩項目均為中小套型普通商品房。

而上周五,新湖中寶公告,定向增發不超過55億元,用于上海兩個棚戶區改造項目,公司以大量筆墨強調國家通過金融手段支持保障性安居工程,因此,這例“輸血”行為曾被市場解讀為地產融資的試水個案,不具普遍性。

“從新湖中寶到宋都股份,房企再融資開閘尺度明顯放大。若宋都股份方案獲批,將有大量房企躋身可再融資名單之列。而房企通過再融資輸血資金鏈,這在過去三年時間里,是宏觀調控背景下的絕對禁區。”上海證券地產分析師舒廷飛表示。業內人士稱,從7月底開始,市場已經從高層政策口徑上嗅得一些苗頭。7月30日,中央政治局會議提出要“促進房地產市場平穩健康發展”,地產股開始一度集體上揚,房企再融資開閘也成普遍預期。

回顧房企融資歷程發現,再融資禁令發布已長達三年有余。2010年4月17日,國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求對存在閑置土地、炒地,以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,暫停上市、再融資和重大資產重組。當年10月,證監會披露,為貫徹國務院相關精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

實際上,從2009年8月17日金地集團42億的再融資方案實施后,房企再融資直接用于房地產項目開發再未有任何獲批案例。不少在金地集團之后遞交再融資方案的房企,審核時恰逢調控新政,融資計劃紛紛夭折。

不過,從7月以來的房企停牌潮中,房企融資和重組的塵封軌跡被悉數突破。7月初,金豐投資停牌,綠地集團擬借殼登陸A股,隨后,迪馬股份、榮豐控股、中弘股份、銀潤投資等10余家企業宣布停牌,或籌劃重大事項,或籌劃再融資。今日,地產龍頭之一招商地產宣布停牌,計劃發行股份購買資產。知情人士稱,招商地產很可能購買新的房地產資產,以實現集團對上市公司快速做大規模的要求。

而更多停牌企業是簡單的定增融資來開發房地產項目。其中一個頗富戲劇性的案例是中茵股份。今年3月,中茵股份為實現再融資積極轉型,擬募資10億元投資礦產等多個非房地產領域。不過,在看到同行紛紛以簡單直接的方式定增開發房地產項目后,中茵股份于昨天宣布籌劃重大事項停牌。據上證報記者證實,中茵股份計劃變更募投資金使用內容,考慮將10億資金重新投回到“老本行”房地產項目開發中。(上海證券報)

(責任編輯:DF010)

房企再融資開閘或漸進式推進

中國證券報記者獲悉,房地產企業再融資開閘可能采取漸進式推進。業內人士表示,在房企再融資、重大資產重組和上市的開閘過程中,為避免市場反應過度,可能設置一定的門檻。其中,涉及保障房的房企可能率先放行,與棚戶區、城鎮化有關的房企也可能受益。分析人士認為,隨著房地產調控長效機制的建立,行政化調控手段將逐步淡出。

閘門仍是半開

7月下旬,鐵嶺新城傳出發債的消息。8月1日,停牌近一個月的新湖中寶發布定向增發預案,擬募資近55億元。此前,新湖中寶等一批涉及房地產業的上市公司密集停牌,籌劃重大事項,房企再融資開閘的預期強烈。

對于房企再融資開閘的問題,證監會近期曾公開表態稱,參照國務院有關文件進行審核。在最近的一次表態中,證監會新聞發言人表示,沒有新的口徑,棚戶區改造和國務院相關文件中的住宅范疇并不一樣。

在新湖中寶的定向增發預案中,募資將用于上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目,屬于棚戶區改造的范疇。業內人士認為,新湖中寶有望成為房地產再融資開閘的“破冰者”。鐵嶺新城的主要業務是鐵嶺市新城區22平方公里土地的一級開發,并不直接涉及商品房建設,也符合推進城鎮化的思路。

業內人士表示,房企再融資可謂“半開閘門”,并非所有涉房企業都能過關。監管層傾向于采取漸進式推進的方式,在不存在違法違規行為的前提下,涉及保障房概念的企業將成為真正的受益者,與棚戶區、城鎮化相關的房企也可能獲益。政策“半開閘門”既是試探市場的態度,避免市場反應過度,也意在維持調控政策的穩定性,畢竟“新國五條”出臺尚不足半年。

8月6日晚間,宋都股份披露,公司擬定增募資投資南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目,募資總額約為15億元。宋都股份成為繼鐵嶺新城、新湖中寶之后,近期第三個披露再融資計劃的涉房企業,但其募資項目均為商品住宅項目。

實際意義可能高估

雖然市場將房企再融資開閘解讀為重大利好消息,但業內人士表示,其實際意義可能被高估。某上市房企負責人向中國證券報記者表示,過去3年時間里,雖然房企再融資開閘被凍結,但多數房企已打通私募、信托等融資渠道,并且去年下半年以來樓市銷售向好,即使在“影子銀行”被嚴查的情況下,短期內房地產業的資金狀況仍無憂。

問題的核心在于融資成本。該負責人還強調,與海外融資相比,國內融資的成本要高出一倍左右,即使A股再融資開閘,也不一定是房企的首選。過去3年以來,港股成為房企上市的首選,融創、卓爾、旭輝等房企均登陸港股。萬科、招商、金地等老牌一線房企也通過收購的方式曲線登陸港股。

去年下半年以來,部分房企向主管部門遞交材料,擬借助城鎮化和商業地產等概念實現A股上市。在近期停牌籌劃重大事項的一批涉房企業中,部分企業存在借殼上市預期。不過,在政策面轉暖的背景下,一些房企仍傾向于赴境外上市。某擬上市房企負責人表示,境外資本市場較開放,運作更加規范,在香港上市的內地房企普遍受到追捧。目前A股IPO排隊的企業較多,IPO何時重啟還是未知數。

房企再融資開閘的顯示,房地產調控市場化的大趨勢已明朗。業內人士預計,隨著房產稅、保障房、個人住房信息系統等長效機制的建立,行政化手段將逐步淡出,房地產融資渠道將最終全面放開。(中國證券報)

(責任編輯:DF010)

上市房企頻擬定增房地產再融資開閘

盡管證監會表態房企再融資的“口徑沒有變化”,6月底已經開始出現的開閘傳言在剛剛進入8月便通過新湖中寶與海印股份最新公布的定增預案變為現實。

8月2日,新湖中寶和海印股份選擇非公開發行股票的方式,新湖中寶擬融資55億元用于棚改項目,海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業地產項目。暫停了三年多的房地產上市公司再融資閘門已經開始松動。

“口徑沒有變化”下的房企再融資期待

自3月19日中茵股份發布定增預案以來,2013年至今共有8家房地產上市公司發布定向增發預案,預計募資總額在147億元左右。

不過,7月份提出再融資方案的天業股份,其不超過4.33億元的配套融資投向并非房地產項目而是轉型黃金行業。另有多家上市房地產企業因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。

“關于房地產融資的開放,已經有十幾家上市公司停牌,說明這種傳遞現象已經出現在房地產行業中。”一位不愿透露姓名的房地產行業分析師對中國經濟時報記者說。

中銀國際認為,政策面上,再融資傳聞引發板塊反彈,相信開放合規企業的資本市場融資渠道應該是一個趨勢。

“房地產再融資的口徑沒有任何改變,也沒有收到上面任何有關房地產融資口徑改變的消息。”就上述上市房企再融資問題,中國證監會新聞處官員回應中國經濟時報記者采訪時說。

根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發【2010】10號文)和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。

最近三年來,相關房企成功融資或再融資的寥寥無幾。這一舉措似乎并未對市場造成太大影響。隨著調控政策持續發酵,房企資金狀況雖在去年上半年有所吃緊,但在企業實施加快銷售節奏、擴寬融資渠道等一系列補救措施之后,房企資金很快恢復。

受房企資金充裕影響,全國70個大中城市房價從去年下半年開始連續上漲。加之土地市場高價地頻出,市場對未來房價走勢普遍預期向上。

或受益于保障房新政

與此前大多數房企繞道信托、基金融資不同,新湖中寶是房地產再融資政策收緊后首家明確提出募資投向房地產項目的上市公司。定增預案顯示,新湖中寶擬募資約55億元,用于上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。

新湖中寶表示,公司把握國家政策導向,積極推進棚戶區改造項目,本次所需資金量較大,如完全依靠銀行信貸等間接融資手段,將大幅增加公司財務成本。

因此,通過本次非公開發行,將拓寬公司的融資渠道及項目投資資金來源,保證棚戶區改造項目的順利實施,并有利于公司保持合理的資產負債結構。

“公司融資用于兩個棚戶區及舊城改造,符合國務院對房地產融資的政策要求,沒有什么出入。”新湖中寶證券事務代表高莉對中國經濟時報記者說。

國務院辦公廳日前發布《關于加快棚戶區改造工作的意見》,《意見》提出,2013年至2017年五年共計改造各類棚戶區1000萬戶。改造城市棚戶區800萬戶,其中,2013年改造232萬戶。

大同證券投資顧問付永認為,涉及到保障房建設以及城中村改造的房地產企業將從中獲益。

“地產再融資有條件放開的概率較大。”長江證券研究員劉俊分析說,從目前政府對房地產的態度來看,此次再融資重啟應該是有條件放開,符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企將率先受益。

“本次定增方案的出臺,標志著限制已久的房地產再融資終于開閘。”瑞銀證券認為,由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項目,并未涉及其他普通商品住宅項目,故對其他開發商融資前景的信號意義并未超出市場預期。

一個相應的例子是海印股份。與新湖中寶同日公布定增預案的海印股份就極力回避自己是“房企再融資”,將該項目定位為現代商貿流通業。

根據預案,海印股份擬非公開發行募資8.34億元,其中5.84億元用于開發建設廣州國際商品展貿城旗下的國際汽車展覽交易中心項目,余下的2.5億元將用于補充海印股份的流動資金。

“公司定位是商業運營服務商,不是房地產企業。此次增發無關房企再融資”。海印股份董秘辦公室工作人員對中國經濟時報記者反復強調,“該公司的融資是純商業性,用于建造汽車交易中心。公司租賃土地負責建房,然后房屋出租給個體商戶或者其他人。簽訂租賃合同,租賃土地只是有土地的使用權,土地產權歸土地所有者擁有,合同到期后所有產權歸土地所有者擁有,公司融資不涉及土地產權。”

此前海印股份曾通過資產證券化計劃募資16億元。海印股份此次定增能否獲批,是市場人士觀察房企再融資政策動向的重要窗口。

市場化措施有利于房地產的健康發展

對于融資開閘成為新一輪在土地市場圈地“囤地”的資本工具的擔憂,某業內人士對本報記者說,“如果新湖中寶的融資方案通過監管部門的審核,那國家就是完全放開了房地產融資。所謂的對城區改建、棚戶區改建、保障房建設等的開放,其實也是對商品房的變相開放,也就是說在房地產融資方面已經全部放開。”

上述不愿透露姓名的行業分析師說,“融資口徑放開后,對房地產行業的發展非常有幫助,尤其是大型的房地產公司得到的好處更大,有利于整個房地產業的整合,房地產能夠更好更健康地發展,進而對銀行、信托等監管比較少的領域會有一定的壓縮作用,這對整個市場都是比較好的。”

若房企再融資對這類項目開閘,顯然大型房企受益最大。據了解,萬科、保利和金地等大型房企都在一二線城市布局了多個大體量的舊城改造項目。

對于融資口徑放開會提高房價與國家政策相悖的問題,該業內人士表示,是會推動房價上漲,但是也是有措施來緩和這種沖突的。“如果能夠減少限購等行政手段的干預,多使用市場化手段比如用房產稅等市場化措施,就會很好地緩和這種現狀。而且,使用市場化措施有利于房地產的健康發展。”(中國經濟時報)

(責任編輯:DF010)

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