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住建部:房地產行業非法集資活動蘊藏風險

標簽 收益 銀行 交易 回購 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近年來,住房城鄉建設部積極開展房地產行業非法集資防范和打擊工作,結合房地產行業特點,在全國范圍內組織開展了房地產行業非法集資風險排查,積極開展輿論宣傳和警示教育活動,嚴厲打擊有關違法違規行為。同時,對近年來在房地產行業出現的非法集資新情況、新問題進行了認真研究,制定相關制度措施,加強監管。

一、當前房地產行業非法集資活動的模式和特點

(一)主要模式。當前房地產行業非法集資活動,主要有以下三種模式:一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。該模式多出現在商業、服務業樓盤項目中。具體手段是:房地產企業在未經有關部門審批的情況下,違法違規將整幢商業、服務業建筑劃分若干個小商鋪進行銷售,這些小商鋪之間無墻隔離或者本身不具備獨立使用功能。房地產企業通過承諾售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后回購,來誘導社會公眾購買。二是以預售房屋的形式非法集資。該模式多出現在未取得建設、銷售等相關審批手續的房地產項目。具體手段是:房地產企業在項目未取得商品房預售許可證前,有的甚至是項目還沒進行開發建設時,以內部認購、發放VIP卡等形式,變相進行銷售融資,有的還“一房多賣”,將同一套房屋分別出售給多人,一套房屋簽訂多個購房協議。三是利用房地產項目開發進行非法集資。具體手段是:房地產企業自己或者是通過中介公司向社會公眾融資,承諾給予遠高于銀行同期利率的高額利息,有的還以一定的資產作為抵押。在支付方式上,通常是先付給集資人利息,到期后再還本金。實際上,通常是房地產企業“拆東墻補西墻”,用后集資人的錢支付先集資人的利息。

(二)呈現的特點。一是數額大。房地產的單體價值量大,非法集資參與者往往是傾其所有進行投資,以謀取收益。二是隱蔽性強。許多非法集資參與者都是在親戚和朋友的介紹下參與的,通常在一定時期內還有明顯較高的收益,一般不會進行舉報,只有造成危害后才進行報案。三是處置難。房地產項目涉及開發建設單位、施工單位、投資方、購房人、抵押權人、承租人等多個群體,一旦發生非法集資案,各方權利關系復雜,易引發復雜的法律問題,資產處置難。

二、房地產行業非法集資活動的風險隱患

房地產行業非法集資活動涉及面廣,危害極大,蘊藏著巨大風險。一是參與者的利益容易受到損害。購買分割銷售商鋪的,可能因項目非法分割銷售無法取得房屋產權,商鋪如果整體經營不善,不僅租金難以保障,房地產企業也可能無法兌現回購的承諾。購買非法預售房屋的,可能因房地產企業資金鏈斷裂而無法取得房屋或不能索回購房款,也可能因“一房多買”而產生權屬糾紛等問題。對于投資房地產開發項目的,可能因房地產企業資金鏈斷裂而血本無歸。二是容易引發諸多社會問題。房地產行業是資金密集型行業,房地產企業以高息為誘餌進行非法集資,加大了融資成本,開發經營的風險加大,資金鏈一旦斷裂,容易產生爛尾樓,從而引發工程款無法落實、合法購房的群眾利益受到損害、發放貸款的銀行無法收回本金和利息、城市土地資源浪費等諸多問題。由于涉及群體眾多,還容易引發群體性事件,造成惡劣的社會影響。

三、我部采取的有關防范和政策措施

近年來,我部及地方各級房地產管理部門將防控房地產行業非法集資作為行業監督的重要內容,不斷完善監管措施,探索建立行業監管的長效機制。

(一)規范商品房銷售行為。2010年,我部出臺了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號),規定未取得預售許可的商品房項目,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用,不得參加任何展銷活動。房地產開發企業不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品房,不得進行虛假交易。

(二)完善商品房網上備案制度。指導地方加快推進房地產信息系統建設,積極推行商品房網上備案制度,實行購房合同及時網上備案管理,有力監管房地產企業房屋銷售行為,有效制止房地產企業一房多賣欺騙消費者、假買假賣惡意騙貸以及隨意更換房屋買受人制造虛假銷售情況等行為。

(三)完善預售資金監管機制。指導各地加快完善商品房預售資金監管制度。商品房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付,有效地防范了爛尾樓的發生。

(四)開展房地產市場秩序整治。近年來,我們集中開展了多次房地產市場、中介市場秩序專項整治,通過房地產信息公開、設立舉報投訴電話、現場巡查等措施,加強房地產市場行為監管,嚴肅查處返本銷售、售后包租、分割拆零等違法違規行為。對存在非法集資等違法違規行為的,記入房地產信用檔案,暫停商品房網上簽約,直至取消其開發企業資質,并將相關信息通報有關部門。

(五)加強對社會公眾的宣傳引導。我部和地方積極組織開展輿論宣傳和警示教育工作,對非法集資的慣用手法予以揭露。我部曾向社會公眾發布了題為《以售后包租的形式購房有風險,投資須慎重》的風險提示,披露了房地產領域里售后包租的幾種表現形式、特點和嚴重危害。北京、新疆、寧夏、湖北等地住房城鄉建設部門也通過電視、廣播、報紙等媒體對非法集資活動進行了警示宣傳,提高了社會公眾的法律意識、風險意識和識別能力。

下一步,我部將繼續高度警惕房地產行業非法集資行為,完善房地產市場管理制度,研究制定相關政策,嚴厲打擊有關違法違規行為,切實維護人民群眾的合法權益。

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