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商業地產成交量大幅攀升風險或將加劇

標簽 收益 中國 2011年 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

商業地產在過去兩年中始終保持強勁增長趨勢,北京等一線城市及天津、重慶等二線城市的商用物業租售價格不斷提升。

戴德梁行預測,未來5年全球租金水平將持續上升,北京有望成為租金水平升幅最高的商業區。與租金相比,商用項目的成交價格也水漲船高。

除了北京等一線城市外,二線城市的商業項目投資也十分活躍。戴德梁行報告指出,天津等二線城市目前不動產市場交易投資活躍。這些城市的產業結構正在經歷從工業、制造業主導向服務業主導的巨大轉變,將帶動商業不動產市場的發展。

商業地產井噴式發展

自2010年以來,在房地產業錯綜復雜的調控環境下,單一的住宅開發蘊藏的風險越來越大,多元化經營,特別是持有商業物業的收益將成為最穩定的收入來源。同時中國目前商業地產市場還未完全成型,也為品牌企業進軍商業地產提供了很大的空間。因此商業地產就成了地產巨鱷們規避調控的“藍海”,尤其是二三線城市,逐漸成為了群雄逐鹿的主戰場。

2010年,SOHO中國的潘石屹先后在上海斥資50余億元,投資商業地產項目;同年,作為最早進入中國的外資產業地產開發商之一的凱德中國在5月宣布,斥資60億元在深圳興建大型城市綜合體來福士廣場,年底再次宣布,投資96億元在位于上海長寧核心區域的綜合地塊上建造同城第二座來福士廣場;2011年,在全國范圍內有17座萬達廣場拔地而起,平均每月就有一個項目建成開張。

除了老牌商業地產開發商在急速擴張,住宅開發品牌企業也不約而同地展示了各自的商業地產宏圖,欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴展到商業地產領域。2010年,萬科、華潤、中糧、保利等企業紛紛宣布在未來幾年內大幅提高在商業項目上的投資比例。

這樣的一輪井噴式的蓬勃發展,為商業地產市場帶來了空前的繁榮,但是同時也埋下了深深的隱患。

據中國產經新聞報道“售后返租”,這一曾在商業地產營銷中的主推力作,引領購房者癡迷于“穩賺不賠”的投資模式,自打出爐之日便被定格在了房產銷售的違禁之列,原因是自身潛在風險與隱患并重,甚至游離于違法邊緣。受政策打壓,該模式曾一度快速消失絕跡于業界。

但在近期,因房產調控及行業回暖趨勢的雙重作用,隱身多年的“返租”模式開始在各地重新抬頭,在眾多商業地產的簇擁下閃耀登場。這種模式外在看似進入門檻低、高投資回報率、擁有長租約年限,看起來是不錯的購買切入點。不過,業內認為,高回報背后往往是一個“地雷陣”,很多投資者會被“詐”得遍體鱗傷。對投資者來說,還是要摸清真實的市場回報水平,以長遠的眼光來衡量是否值得入手。

需求縮水導致供求失衡

與國內商業地產雨后春筍般興起形成明顯對比的,是國內商業物業需求量的萎縮。由于國內宏觀經濟持續走低,一些看淡國內市場的外資企業開始撤離,零售商對于新店的擴張也保持謹慎態度,甚至知名連鎖品牌企業也停止了擴張步伐,紛紛收縮規模。如全球傳媒巨頭貝塔斯曼2008年7月接連關閉了北京10多家連鎖書店,之前還關閉了杭州3家。

此外,網絡購物的興起和逐步完善,使得消費者光臨實體店的次數減少,企業對實體商鋪的需求減少。電子商務雖無法取代實體經濟,但它強大的生命力已經對零售商業帶來了巨大的沖擊。

商業地產蛋糕雖好,但面對蜂擁而至的分食者,如何在激烈的競爭中生存發展,還需要敏銳的判斷力和深厚的內功作為基礎。決定一個商業項目成功與否的兩個關鍵步驟,在于價值鏈前段的前期定位和后端的運營管理。

前期定位對于商業項目是至關重要的,基于對項目所處的城市、區域、文化、消費人群和競爭格局的充分分析,制定出準確的,具有差異化的,客戶可感知的的項目定位。后期的產品設計,招商推廣等各個環節都圍繞這一定位進行展開,只有這樣才能避免陷入同質化的渦流。

商業地產多為持有型物業,采取的是只租不售的模式,是長線投資行業,資金回收期很長,這就要求發展商需要有雄厚的資金支持和漫長等待的耐心,否則就難以為繼,同時也更加考驗開發商的持續運營能力。

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