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按揭投資考慮利息成本投資房產怎樣才能回本?_網易財經-中國的投資門戶

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

業內人士分析認為,對于普通的市民來說,看到價格越升得快就越想盡快買樓,當中不排除有盲目的跟風行為。

據中介人士介紹,目前市民投資買樓,很少說會算一本賬,只要有升值預期就買,而精明的投資者就往往尋找略低于市場價格的物業。從這方面來看,有必要向市民計算一下,目前在市場價格高位時買入,這樣一筆投資怎樣才能“回本”。

按揭投資要考慮利息成本

據了解,除了一次性付款的投資外,房產投資成本包括:首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用,還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機會成本)。首付款目前大多都需要三成,還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據按揭年限計算,提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。

因此,計算房地產投資收益的可以概括為:收益=賣出價-買入合同總價-交易費用-按揭利息支出-首付款利息損失+租金收入。

從上述公式可以看到,減少按揭利息支出就可以降低成本、增加收益。由于等額還款法是還款期內遞增還本金、遞減還利息;而等本金還款法則是每期償還的本金固定,按實際貸款余額計息,所以,相同一筆銀行按揭,采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法,但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。因此,如果是準備提前還貸的投資者就應采用“等本金還款法”,減少利息支出。

空置和出租計算投資收益不同

以投資一套50萬元的商品房,首付15萬元,其余35萬元按揭20年商業性貸款的情況為例,等額還款法的第一年利息支出約為元,等本金還款法的第一年利息支出約為元,相差202元,以后年份相差更大。另外,在辦理按揭也需要交納按揭費用和保險費,雖然目前出現直客式按揭等多種貸款業務,但畢竟未全部普及,為保守計算,還要將按揭費和保險費等計算在內。

其次,由于投資成本最主要是首付款,因此在計算投資成本時不能忽略投入首付款后的利息損失。一般參照銀行利息計算,如按照一年期定期利率2.25%計算,15萬元首付款的年利息損失約3375元。

再次,還需要估算一買一賣的交易費用,包括契稅、中介費、個人所得稅、營業稅等。一般來說,一套50萬元的商品房,如果在買入兩年內轉手,交易費用約在4.1萬元左右;在買入兩年后不到5年內轉手,交易費用約在1.4萬元左右。

最后,如果投資者在投資期內有將物業出租,那么租金收入也該算入投資收益內,但如果投資期內物業空置,則租金收入為零,同時投資成本要增加物業管理費等項目。按照總價50萬的物業租金水平平均在2500元/月為參考,物業管理費約2.5元/平方米/月。

空置房“回本”房價一年至少漲10.5%經過收益計算,在以上按揭貸款條件下,投資者要在投資前三年保本,房價每年比原來必須要有以下的漲幅:

第一年第二年第三年

空置15%19.6%18.6%

出租10.9%7.9%2.1%

在一次性付款的情況下,投資者要在前三年保本,房價每年分別比原來要有以下增幅:

第一年第二年第三年

空置10.5%12.7%9.6%

出租5%1.7%―

也就是說,如果房價上漲低于上述幅度或出現下跌,房產投資者將出現虧損。以上計算都忽略了通貨膨脹等干擾因素,即是房租在三年內也沒有上漲。

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