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抵押有漏洞住房按揭可圈錢_網易財經-中國的投資門戶

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

由銀行發放購房個貸、開發商為消費者作按揭擔保的模式,近來因抵押制度缺失頻頻發生開發商保證金被扣的案件。

記者吳雪

去年,老王買了一套價值100萬元的房子,向銀行借款70萬元。今年,房子拿到了產權證,但沒有及時辦理抵押登記手續。近來老王欠了老李一屁股賬,被老李起訴,法院把房子查封,并執行給老李。銀行為降低損失,要求開發商承擔保證責任,并從開發商的帳戶劃

走60多萬元。盡管開發商對老王有追償權,但老王成了“赤貧人口”沒了還錢的能力,開發商豈不是虧大了?

無獨有偶,交大房產也在近段時間內遇到了4起類似的案例。這究竟是巧合,還是有人故意鉆法律的空子?借購房名義惡意與第三人串聯套取銀行貸款?不過無論是哪一種可能,抵押制度的漏洞已經迥然顯現,許多開發商還沒有引起重視的房貸風險早就候在角落里齜牙咧嘴。

“目前成都80%以上的商品房采取預售的方式。根據我國目前的規定,抵押登記手續必須在取得房產證之后才能辦理,而按揭購房的客戶在簽定購房合同后,抵押行為事實上就已經產生了。在這個‘時間差’內,不排除有人借購房之名與第三者惡意串聯,套取銀行貸款的可能。如果不盡快出臺相應措施杜絕抵押落空,今后還會有更多類似的事件發生,這對無論對銀行還是對開發商而言都是筆不小的損失。”談到個別開發商在房貸上的不幸遭遇,交大房產客服中心副總經理劉蘭流露出憂心忡忡的表情。

擔保被套預抵押制度缺位是禍根

按照正常的邏輯,既然購房合同已注明了付款方式為按揭付款,合同中也注明了抵押銀行,銀行順理成章地應該成為房產的第一受償人。沒有經過銀行的允許,法院又怎么會把房產執行給其他債權人呢?

致高律師事務所主任律師羅俊分析說,根據《擔保法》第41條規定“抵押合同自登記之日起生效”,只有辦理了抵押登記,抵押合同才具有法律效力,抵押權人的合法權益才能得到有效保障。由于我國多數房屋為期房銷售,從購房人簽定合同到辦理房屋抵押登記中間有一段少則幾個月,多則一兩年的“時間差”。因此,銀行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行為尚未生效,無法保障銀行的“第一受償”權利。基于此,法院有理由將房產執行給其他債權人。而在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前,銀行往往會要求開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任,購房人若不還款,銀行便從帳戶中扣取開發商的保證金。開發商代購房人還清欠銀行的債務后,有權向購房人追索,或解除《商品房買賣合同》。但如果該購房人沒有能力支付償還,或者干脆人間蒸發,開發商的權益也得不到保障。若不建立“預抵押登記制度”,在房屋他項權證未辦理下來的這段“時間差”內,今后還是難以避免類似的事件發生。

提前放款銀行真是“啞巴吃黃連”

只交了首付款的房產,怎么會被法院按總價值執行給除開發商、貸款銀行之外的第三人?難道是法院執行程序出錯?當然不是!

羅俊律師認為,根據《商品房預售管理辦法》,商業銀行一旦對購房者發放個人住房貸款,就意味著開發商收取了購房者的全部預售款。這也是為什么購房者只交了首付款,而法院要將整個房屋的總價值執行給債權人的原因。

對銀行而言,房貸業務是一個相當有“錢景”的業務,為了爭奪房貸業務,銀行紛紛降低貸款門檻,在貸款年限、貸款成數、還款方式、放貸時間等問題上盡量迎合客戶的口味。目前銀行普遍做法是在貸款合同簽定后,就立即向購房者發放貸款。抵押未落實就放款,這增加了銀行自身的風險。如果在抵押登記之后再放款,法院在執行房屋時應當優先保障銀行的債權,只有在銀行的債權得以優先受償后,其他債權才能受償。

延辦抵押“時間差”帶來司法爭議

辦理房屋抵押登記手續是抵押關系當事人,也就是銀行和購房者的法律義務。不及時辦理房屋所有權證,或者取得房屋所有權證后不及時辦理房屋他項權利登記,致使貸款抵押權虛置,這為法院查封房產提供了機會。

中豪律師集團(四川)事務所主任律師孔建會認為,對于沒有取得房屋產權證的房屋被法院執行給除貸款銀行以外的債權人,根據《民法通則》第七十二條,按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移。購房者在沒有取得房屋產權證時,房屋的所有權應該示為開發商所有,購房者擁有的是對房產的“期待權利”。如果在房產證還未辦理的情況下,房產被法院執行給其他債權人,法院的執行存在一定的爭議。

業界呼吁預抵押登記制度應盡快出臺

如何保證處于“空擋期”的房產擁有排他效力,從而保障開發商和銀行的合理權益?法律界人士紛紛表示,建立“預抵押登記制度”已迫在眉睫,這個“制度”才是堵住個別購房者“圈錢”預謀的最佳武器。

預抵押登記制度,就是在購房者與開發商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時,在房管局的備案系統上立即生成預抵押登記,以排斥第三人對房產的行使權利。致高律師事務所宋關平律師表示,根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規定:以預購商品房抵押的,登記機關應當在抵押合同上記載,抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。雖然法律上還沒有明確對“預售抵押登記”是否與“抵押登記備案”具有同等的法律效力,但依據建設部的《辦法》,房管部門也應開展商品房預售抵押登記工作。

嚴控放貸銀行應抵押落實再放款

在發放個人房貸時,銀行應當如何規避抵押制度漏洞所帶來的風險?法律界人士認為,銀行方面應加強內部管理,加強風險控制,嚴把放款條件,其中最保險的方法應當是在抵押登記落實后再放款。銀行還可引入除開發商外的第三方作擔保;另外,保險公司可向購房者推出“履約保險”業務品種等。招商銀行(13.37,-0.14,-1.04%)個貸中心一位負責人談到,雖然目前招行還沒有發生這樣的惡性事件,但他們會從中受到警醒。由于銀行沒有資格審查客戶是否有債務纏身,他們只能嚴格審核借款客戶及開發商的資信,對信譽及財務狀況不佳的客戶提高首付比例,從源頭上把好關,減低風險的發生。

各位律師還表示,開發商應當協助銀行盡可能地落實抵押登記,不能讓抵押虛置。一旦發生因客戶的按揭房產被法院執行給第三人,應立即向法院提出異議,使得該房屋部分清償。

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