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二手房買賣問題的法律解決

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

二手房產權多種多樣交易前必須嚴加審查

目前,市場上的二手房產權性質多樣,有的是售后公房,有的是共有房屋,還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求,需要滿足不同的條件。因此,在二手房買賣時,上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件

一般來說,“老式私有宅院”的土地使用權是以劃撥方式取得的。根據有關規定,這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件:一是房屋所有權已經得到有批準權的(一般是區縣一級)人民政府批準出售;二是如果屬于非居住用途的,還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同,補繳土地出讓金;若仍用于居住的,雖不需簽訂土地使用權出讓合同,但要繳納土地收益金。滿足上述條件,房屋所有人才可以取得土地使用權和房屋所有權證書,房屋才可以上市出售。因此,上下家在交易此類房屋時,應對上述條件如何實現有所約定,以保證交易的合法進行。

2.售后公房買賣需同住人簽字

根據本市的規定,公有獨用成套鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后,即成為售后公房,可以作為二手房上市交易。根據有關規定,公有住房可以直接上市買賣,在實際操作中,這里包括兩個步驟:第一步是使用權先轉為產權,第二步是轉為產權后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權外,同住人也享有一定的居住權,而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復雜的親屬關系,因此售后公房上市交易,除房產證上記載的產權人簽字外,還需同住人簽字同意。如未經同住人同意,售后公房的買賣很難成功。

3.非獨立成套公房只可轉讓承租權

非獨立成套公房的承租權可以有償轉讓,但是這類房屋轉讓是無法辦理出“小產證”的,因此不能作為二手房進行買賣。

4.權利受限制的二手房買賣

常見權利受限制的二手房大致有以下幾類:一是設有抵押,如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意,如果抵押權人不同意,只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶。二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來,或通過其他方式依法解除查封后,方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時,對今后的轉讓就設有一定的限制條件,該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位,之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產證”上的產權人,但要符合一定條件時,才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房,一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

共有二手房出售需全體共有人同意

我國《民法通則》規定,共有財產進行處分須經全體共有人同意,否則處分無效。因此,在二手房買賣中,上下家應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度,因此交易時房屋的所有權利人,均應在《房地產買賣合同》上簽字,下家應注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外,其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書,該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是,如果當作為夫妻共有財產的房屋產權僅登記了一方的名字時,下家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實踐中,有時會出現這樣的情況:屬于共有財產的房屋未經全部共有人同意而被個別人出售后,其他共有權利人提起訴訟要求確認買賣行為無效時,如果下家是善意購房,即不知道上家未經全體共有人同意且房屋已經過戶,法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。

“兩個定金”作用大不同

定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題,主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的,在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在上下家對中介進行委托的過程中,用來擔保上下家在約定的時間內,按照約定的條件,到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同,要承擔定金被上家沒收的風險,如上家反悔不簽《房地產買賣合同》,要承擔雙倍返還定金的責任。

第二個定金出現在《房地產買賣合同》中,用來保證買賣合同簽訂后,上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況,違約方要承擔相應責任。

當然,上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》,在合同中也可以約定定金條款,用來保證簽訂合同后,雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。

“故意超貸”風險大

貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環節。銀行批準按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素,但最主要的還是申請人的還款能力。按照規定,銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲,于是出現一種不規范的操作:上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同,價格低的一份是真實的,價格高的一份是虛假的,用于下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款,這種做法叫做“超貸”。

從法律上說,這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無效。若銀行在審查時有證據表明貸款申請人(下家)“故意超貸”,則會拒絕下家的貸款申請。從交易過程看,上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條,并辦理房屋過戶手續,風險非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風險外,還要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出,及上家不予退還虛假報高房款的風險。

因此,為保證交易安全順利進行,上下家應嚴格按照規定申請按揭貸款,避免通過上述違規手段獲取貸款。

下家須實地查看上家房屋有無出租

如果二手房出售前已經有房客承租,那么在租期內,在同等條件下,房客享有優先購買權。上家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況,并告知房價等出售條件,房客最晚應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。如果房客放棄優先購買權,上家在得到房客出具的書面表示后,可將房屋賣給其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情況,而擅自賣給他人,則房客有權向法院主張買賣行為無效。對于下家而言,為避免出現此類問題,應該對房屋進行實地考察,確定是否有房客居住其內,以確保交易的安全性。

三方需明確各自的權責利

上家在委托中介時,應與中介簽訂書面的委托協議。協議中要明確房屋的出售價格,上家應注意區分“凈到手價”、“出售價”及“合同價”,明確房屋的權屬和使用現狀,以及委托權限等。這份委托協議上家應有一份原件。需要注意的是,有些中介采用復寫紙簽訂委托合同,一式幾份,上家在首頁上的簽字會復印到另外幾份上。因此,上家應注意到合同的空白處有可能會被誤視作你授權由中介填寫,需明確自己是否有此意愿。

下家通過中介找上家時,應該要求中介出示其與上家之間的房屋掛牌出售委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規定。下家與中介簽訂的書面協議,應包括房價、保留期限及定金處理等條款,并蓋有中介公司的印章。下家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議后,實際交付定金前,下家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據應有中介經辦人員的簽字,還應加蓋中介公司的印章。

中介以促成上下家交易成功作為收取傭金的前提。因此,中介為防止上下家簽訂居間合同后不愿簽訂買賣合同,往往會在居間合同中約定“發生這種情況時,上下家需付違約金給中介公司”,上下家對此應特別注意。

妥善解決簽約后的后續事項

上下家簽好買賣合同后,除了收付房款、辦理過戶外,還有一些后續問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此,上下家也要妥善處理,避免發生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時,上下家應將下家付款方式與上家交房情況結合,以保證各自的權益。比如,雙方可約定合同簽訂后付房款30%,交房時付房款30%,產權過戶時付房款35%,他項過戶(水、電、煤、戶口遷移等)后再付房款的5%。在上述兩者掛鉤的同時,雙方還要明確違約責任,如約定逾期交房或逾期付款,每日付總房價一定比例的違約金;超過多少天時,一方有權選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之,買賣合同的內容越詳細,履行起來的可操作性就越強,也越能促成買賣的順利進行。

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