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房貸打七折銀行不批?轉按揭吧

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

利率下浮20%銀行轉按揭“搶跑”二套房貸政策

雖然銀監會仍沒有公開對二套房貸款政策調整表態,但商業銀行在“轉按揭”競爭中,已經將對二套房的優惠涵蓋其中。

近期,一些發自XX銀行的“轉按揭”廣告短信逐漸多了起來。有媒體報道稱,光大、浦發、深發展等銀行通過“轉按揭”,可以給予“轉會”而來的首套房客戶20%~30%的利率下浮優惠,部分銀行甚至對二套房利率也可下浮20%左右。

各家銀行間出現的“轉按揭”熱,或許不僅僅是銀行為爭搶客戶的“賠本賺吆喝”,更可能是未來銀行房貸業務的一個新思路。

搶跑從“轉按揭”開始

在銀行看來,二套房客戶和炒房有很大的區別,一般二三套住房的客戶是“安全的”,但三套以上就不能鼓勵。“我們跟銀監會溝通中也發現,監管者對我們的判斷是比較認可的,”上述上海分行副行長認為,問題是難以區分改善和投機型客戶。“有了150平方米的房子,現在想買別墅,是不是改善型需求?”所謂改善住宅條件,完全是因人而異。

搶增量不如搶存量?

在銀行看來,這一政策執行的最大問題在于,可能會導致銀行房貸業務風險與定價不匹配的問題。“沒被證明安全的客戶,如何給予最低利率?”同時,對于本行存量客戶普遍給予0.7倍利率優惠,銀行又將承受盈利壓力。

正因如此,其他銀行還款記錄優良的存量客戶,被視為“香餑餑”。上述銀行個貸部總經理表示,比如有些2005年甚至之前就買房的、正常還款三四年的客戶,相比新增的客戶風險更低,理應給予更低的利率定價。另一方面,上述存量客戶的房產估值明顯上升,銀行甚至愿意給予“轉按揭”的同時“加按揭”。

即使把“搶存量”作為房貸業務的新思路,銀行也不得不考慮,在“挖角”其他銀行客戶的同時,如果不給予本行存量客戶0.7倍利率優惠,恐有“后院起火”的憂患。

2009.1.1日馬上就要到了,08年先后多次下調利率,同時對于首次置業給予30%的下浮,但對于存量客戶而言,如果貸款銀行沒有給予優惠怎么辦?答案是轉按揭,轉到對存量客戶執行這一優惠的銀行去。

什么是轉按揭?就是指正處在住房按揭期間的借款人,為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限,通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。目前,借款人需通過具有良好信用的中介機構和擔保機構才能辦理同名轉按揭業務。

風險評估

每一項投資都或多或少有風險,供樓方式沒最好的,只有最適合的。這項業務最大的特色就是“死錢變活錢”,期限長讓業主還貸壓力減小。

優勢:時間長,利率優惠。按揭貸款利率實行最優惠利率。

劣勢:成本高。有承擔額外的評估費;再次抵押的登記費;沒有合適人員擔保的話還要給擔保費;如果在前一家銀行借款合同中有提前還款要支付違約金,還需額外支付。

成本測算

在選擇是否做“同名轉按揭”時,需要對自己的還款能力情況做一個評估,因此畢竟借款額增加,還本付息的成本也在增加。

方案1:選擇“同名轉按揭”:一次性成本=評估費+抵押的登記費+擔保費+違約金(將期平均分攤至每個還款期)+新的每月還款金額

方案2:以不變應對:每月支出的還款金額+如采取其他商業貸款彌補現在資金不足所支付的每月還款額

將兩者相比較,可以測算出哪種劃算。當然這只是理論上的計算值,最終還是應該根據個人的實際資金償還能力、資金所需時間,如果資金的不足只是短期的,那么又可以其他的短期借款方式相補充。

需準備的文件

有效身份證明及婚姻狀況證明文件;收入證明;還款對帳單;房屋產權證等

(本文來源:每日經濟新聞)

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