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“差別化信貸”或成為樓市調控關鍵詞

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

8月29日,一則“嚴格實施差別化住房信貸政策”的報道成為各家網站關注的焦點。人民銀行營業管理部日前召開了2012年北京轄區金融機構情況通報會,在部署下一階段的各項重點工作時提出,將“嚴格實施差別化住房信貸政策,抑制投機投資性購房需求”。而此前,針對有關媒體關于為“穩增長”房地產信貸政策將有所松動的報道,住房和城鄉建設部新聞發言人明確表示,住房和城鄉建設部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。“差別化住房信貸政策”再度引來市場關注。

回顧此輪房地產調控,從近50個地級以上大中城市先后出臺“限購令”,到600多個城市出臺房價控制目標;從上海、重慶啟動房產稅收改革試點,到各地加大保障性安居工程建設力度;從嚴格執行差別化信貸政策,到管理層不斷收緊銀根,在一系列政策措施作用下,房地產市場逐步降溫,投機投資性購房需求得到明顯抑制。應該說,樓市調控的效果是明顯的。

而對近期市場盛傳的“樓市回暖”,業內人士表示,今年二季度房地產市場出現所謂“回暖”跡象,主要是因為購房貸款規模擴大,利率優惠,開發企業以價換量的銷售策略以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用,帶來總體成交量的上升,房價普遍大規模反彈現象還未成為趨勢。鑒于當前市場形勢,應該不具備出臺調控新政的緊迫性。當然,政策面也不會驟然放松,這是因為前期調控取得的成果仍需要加以鞏固和深化,這從近期管理層的各方表態以及央行貨幣政策的“謹慎”操作所透露出的加強流動性管理以有利于對房地產調控的含義等方面就能看出。

“可以預見,房地產調控還將繼續,只是當前房地產調控最應關注的不是‘有沒有新的政策出臺’,而是如何落實好前期以來的各項政策,使其真正發揮作用。”華安證券分析人士表示。

去年以來國務院確定的關于房地產調控的各項方針政策,其中一項重要的措施就是實施更加嚴格的差別化住房信貸政策。從前期調控成效看,這項政策的執行對房地產市場的調控起到了較好效果。或許,“差別化”將繼續成為2012年房地產調控的關鍵詞。

當前,應如何進一步落實差別化住房信貸政策。就此,接受記者采訪的專家提出,首先還是要繼續推進保障性住房建設,積極地按照市場化、財務可持續的原則,支持政府主導的公租房為主體的保障房建設,以此形成對商品房市場的有效補充。

其次,要在商品房市場上通過信貸、利率、稅收等政策充分體現“差別化”的調控特征。進一步將“差別化”細化為:一是要抑制投機需求,按照今年政府工作報告提出的“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,進一步鞏固前期調控成果”的要求,繼續落實好相關政策。有些地區應繼續堅持限購、限貸政策,繼續抑制投資性、投機性等非合理性需求;對已出臺的政策要繼續堅持,督促地方政府堅決貫徹落實;同時要密切跟蹤房地產市場的形勢變化,并根據形勢發展變化及時調整相關措施。二是要著力滿足居民自住型需求,即所謂的剛性需求。第三,對于市場需求較少、價格較高的高檔住宅,則可以通過總量調控以及征稅等措施加以調控。

“這其中尤其要注意滿足普通居民的自住型需求,這就需要通過差別化的措施來滿足居民自住型需求,其中包括城市內首次置業的剛性需求,以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業需求。要防止信貸、稅收等調控政策‘一刀切’,過多地提高這部分群體的購房成本。”來自工行的分析人士表示。我們也注意到,盡管近期多部門重申房地產調控政策仍將嚴格執行,但政策上對于首套購房的信貸支持力度也實實在在有所加大,不少銀行在首套房的貸款利率優惠上打出了“實惠牌”。

有業內人士表示,下一階段在落實差別化住房信貸政策過程中,還要注意兩方面問題:一是要有效保障普通商品房的供給,尤其是加大中低價位、中小套型普通商品住房建設,以此增加有效供給用以滿足剛性需求,防止市場因為供給失衡而引發新一輪價格上漲。第二,要在切實防范系統性風險的同時,鼓勵房地產市場的創新,應對銀行住房抵押貸款的資產證券化等符合市場化原則的創新給予支持。

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