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搶灘“城鎮化金融”北京信托擬推“土地流轉信托”

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

城鎮化是未來中國經濟增長的發展動力,也將成為未來金融服務實體經濟的主要著力點。

而城鎮化與土地制度改革緊密相關。記者日前獲悉,繼去年為農村集體資產管理和農民財富管理推出的集合資金信托計劃后,北京信托擬于近期正式推出土地流轉信托。

“具體工作已經在北京、江蘇、東北、河北等地推進,預計今年可以做到3萬畝左右。”北京信托總經理王曉龍近日表示。

據了解,土地流轉信托是以實現農村土地流轉為出發點和目的的信托。基本原理是將農村土地使用權(包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權)作為信托財產,委托給信托公司進行經營管理,并計劃實現土地受益權的標準化和憑證化,農民憑證定期領取收益。但這一新產品尚需獲得監管層的批準。

受托土地經營使用權

農村土地流轉問題是新型城鎮化的關鍵問題之一。伴隨工業化、城鎮化的進程,農業產業結構出現調整,農村勞動力大規模轉移,形成大量零散、閑置的農村土地,農村土地流轉需求日益緊迫。

“土地流轉信托實質上是一種用益物權的信托化。”北京信托首席研究員劉向東博士稱,實質是將農村土地使用權作為信托財產,委托給信托公司進行經營管理,主要包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權。在法律上,農用地的土地承包經營權是允許轉讓的,將率先進行試點。

具體從信托產品的幾大要素來看,劉向東稱,理論上,土地流轉信托的委托人可以是村集體組織,但也不排除單個農戶。

北京信托相關負責人透露,可能一開始試點的委托人主要是農村集體組織或農村經濟合作社。因為農村經濟合作社是被國家相關法律法規認可的農村集體經濟組織,有一些現成的規章制度可循,與單個農戶做委托人相比,可以大大降低交易成本。由農村集體組織或農村經濟合作社首先對農戶土地經營使用權進行歸集后再委托成立信托計劃。作為新型農村合作組織,合作社日后還可以在教育、醫療、養老等方面發揮作用,同樣可以引入信托制度,進行專業化的運營管理。

按照北京信托的方案,信托計劃在這過程中將土地收益權份額化并且憑證化,實現農民憑借標準化的“土地受益憑證”定期領取收益,甚至這一憑證還可以進行轉讓,這在一定程度上,也有利于農村土地經營使用權分配的公平。但這一方案還需得到監管層的批準。

除土地流轉信托外,上述負責人表示,還可以圍繞這一信托計劃挖掘相關的業務機會。如農民每年獲得的收益可以再成立資金信托,幫農民投資打理;另一方面,信托公司引入的種植大戶,在經營使用土地的過程中也可能存在資金需求,信托公司也可以為其提供信托貸款等融資服務。由此充分發揮土地流轉信托的“造血”功能,使流轉的效益最大化,同時兼顧農戶與種植大戶雙方的積極性。

在王曉龍看來,土地流轉信托是促進農村土地使用權規范有序流轉,和農村土地所有權能有效實現的重要選擇,能加快農業現代化和新型城鎮化建設,也是信托公司服務新一輪城鎮化的重要業務機遇。

“改革開放三十年,地方政府、開發商利用了土地要素,實現了經濟的發展和財富的積累,而真正擁有土地使用權的農民并未從中獲得紅利。土地流轉信托通過土地的重新歸集、整理,將目前一些荒蕪、零散的農用地轉移到種植大戶手上,從而形成規模效益,再通過金融產品的配置,使農民和種植大戶成為最終獲利者,同時也將農民從土地的束縛中解放出來。”王曉龍認為,科學推進土地流轉,使農民真正成為土地流轉的獲利者,甚至在農村實現生活現代化,是推進新型城鎮化的關鍵。

另一方面,對于轉型中的信托公司而言,王曉龍稱,未來信托公司要想進行資產配置必須有比較龐大的基礎資產池,這一資產池的積累需要相當長的時間,而土地則是基礎資產值中相當大的一部分。

農戶溝通成本之憂

事實上,為了提高土地流轉率,在此之前,一些地方政府已經開始試點土地信托。比較有代表性的地區,包括湖南省益陽市“草尾鎮模式”和福建的“沙縣模式”。

具體做法是,由政府出資設立土地承包經營權信托公司,農民在自愿前提下,將名下的土地承包經營權委托給信托公司,企業(大戶)再從信托公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動,承租企業(大戶)每年支付土地租金,由信托公司統一分配給農民。

但在這些試點中,發揮作用的信托公司并非真正意義上的商業信托公司,而是當地政府成立的政府性組織,實際上是依賴政府信用的中介組織。

中糧信托也曾探索土地承包經營權信托,但主要是為了引入信托制度,幫助土地經營者獲得貸款,涉及規模只有1000萬元左右。

2012年,北京市農經辦、門頭溝區委區政府,聯合北京信托推出首個農村集體資產信托化管理的試點,首先針對的是農民的拆遷款。此次北京信托的試點,將是農村土地流轉信托的標志性突破。但業內對這一新信托產品也存在很多擔憂和疑問。

“最大的問題可能是各家農戶的意愿問題。比如委托人若為農村經濟合作組織,首先需要將各家農戶的土地經營使用權進行歸集,然后委托給信托公司,如果農戶非自愿流轉怎么辦?如果部分農戶在信托計劃存續期間想自己耕種土地怎么辦?此時的土地經營使用權已經份額化,要"歸還"農戶哪塊地合適?現實中,此類問題的溝通成本往往很大。”北京一家信托公司創新業務部人士擔憂。

除此之外,北京某信托公司研究部人士也認為,在土地經營使用權委托之前,需要先進行土地承包經營權的確權,目前有些地區已經完成,有些地區還沒有展開;如果在信托計劃存續期間,因為地區經濟發展需要,土地的性質和用途發生了變化,在與政府的溝通中如何保證信托計劃的權益,也需要考慮。

對此,劉向東稱,土地信托化管理是在保持土地性質不變的前提下,通過信托方式將分散于農民手中的農村土地使用權集中于信托平臺之上,通過信托合同的簽訂,形成更為穩定的契約關系,尊重農村集體所有的權益,明確并充分保護農民的長遠利益和根本權益,是一種規范、穩定的土地流轉方式,是在現存法律框架內進行的一項農村土地產權制度創新,能更好地實現農地集中和規模化經營,有利于土地稀缺資源充分利用、集約發揮,有利于推動農業現代化、工業化和城鎮化建設。

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