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當美國房東:后金融危機時期或成REITs抄底期

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

鵬華REITs(房地產信托投資基金)投資沙龍近日在廣州舉行,美國地產資深投資人士盛世神州房地產投資基金總裁王戈宏以及鵬華基金國際業務部研究員聶毅翔博士齊聚會場,向各位投資者們深入淺出地介紹了REITs這種投資產品。

王戈宏:后金融危機時期恰逢REITs抄底期

“理性投資人不會去尋求市場最低點,但是從數據我們能夠清楚看到美國的REITs產品已經被嚴重低估,這意味著投資機遇。”王戈宏開門見山地表示。作為鵬華REITs投資基金的投資顧問,王戈宏有著多年在美國投資相關產品的經驗。

一組數據顯示,過去16年美國REITs指數總收益達600%。截至2011年7月31日,富時美國房地產權益類REITs指數過去35年間年化收益13.58%。

金融危機沖擊了眾多行業,但REITs的收益率反而逆勢提高。為何出現這種現象?“金融危機期間,很多人沒有房子了,就去租公寓,一般是簽一年、半年期,承租人離開之后,就會重新進行一次裝修,再進行新的出租。結果經濟情況惡化,很多人就不退房子了,使公寓的成本變得非常低,價值并沒有變,成本變低了,租金往上漲,收益率一下子變得非常高,而且是免稅的。”王戈宏解釋道,“因此,公寓類REITs在金融危機期間有40%的收益率,酒店REITs相對較弱,但萬豪也實現了20%的增長。”

但這次金融危機依然連累了眾多REITs,不少股票被嚴重低估,王戈宏認為這正是抄底好時機。“從派息率就能看出這些公司的財務非常健康,而且趁著危機大量兼并了廉價物業,REITs已為高收益提供了一次非常好的續能準備。我想這就是時機!”

聶毅翔:多措施應對美國房地產下跌風險

鵬華基金旗下的REITs投資基金――鵬華美國房地產基金正在公開發售,是國內首只投資美國REITs投資基金。聶毅翔博士介紹完該產品后,臺下聽眾均提出一個疑問:去炒美國房地產,美國房地產跌了怎么辦?美國經濟不好了怎么辦?

對此,聶毅翔博士解釋道:“REITs旗下的房地產物業包含很多種類,經濟好時大家住酒店或買房子,可選擇酒店類或住宅類REITs;經濟不好時大家租房子,可選擇投資公寓類REITs;美國家庭還可以將閑置東西放在租用的單個人倉庫里,還有倉儲類REITs可選擇。REITs選擇的角度比較多,有不同的行業周期,有不同的特性,這也令美國REITs具有非常豐富的內涵。在不同的情況下選擇不同的投資行業和標的,我們力爭為投資者帶來最大收益。”

他列舉了一組數據以作說明,在經濟危機中房價雖然下跌,但是紐約房價和租金依然堅挺,很多REITs投資的核心資產都包括了美國最好地段的房地產物業,從歷史上來看這些資產都有非常穩健的增值潛力。

聶毅翔博士進一步分析道,“目前美國房地產復蘇勢頭已經比較明朗。以往幾次房地產市場衰退后,REITs都要經歷7年或更久的恢復期,此期間平均年化收益率都在20%以上。以歷史為鑒,REITs仍處于復蘇中期,新開工商業項目較少,出租率和租金都有所復蘇,股息有較好成長空間,估值水平合理。”

風險揭示:價格波動、匯率、行業風險

每一樣投資產品都有其風險所在,對國內投資者而言,REITs的風險舉要包括以下三方面:

首先是價格波動風險。作為上市交易品種,REITs的長期價格取決于其基本面情況,但短期內,受到市場供求和投資者情緒波動的影響,價格有時波動較大,投資者應有充分的心理準備。

其次是匯率風險,人民幣對美元升值將直接影響產品的收益。聶毅翔表示,從歷史來看,匯率很難是單邊的行情,風險是兩個方面的。如果趨勢是明確,管理團隊可以采取場內外的工具來規避風險。但他承認每一種規避風險的方法都是有成本的,操作的前提是要保持靈活度和獨立性。

最后是行業風險。聶毅翔稱,盡管REITs是一個大行業,但是這個大行業里有那么多小行業,大家有不同的經濟周期,所以其管理團隊不會將所有的雞蛋放在一個小籃子里,而會從宏觀的研究,對于經濟周期的判斷等方面進行研究,對行業進行配置。

(責任編輯:王

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