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REITs開閘有助于打破房地產私募基金融資困局

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

“內地的房地產私募基金才剛剛起步,房地產企業正在逐步試水。”

■復地共贏資本董事總經理丁亞明:

“內地的房地產私募基金才剛剛起步,房地產企業正在逐步試水。”近日在接受早報記者專訪時,上海復地共贏股權投資管理有限公司(下稱“復地共贏資本”)董

相關公司股票走勢保利地產

事總經理丁亞明這般說道。

2011年,復地從香港退市,旋即成立了復地共贏資本。據公司官網資料,復地共贏資本定位為“房地產基金與投、融、管一體化平臺”,目前管理的基金規模逾12億元人民幣,計劃3年內達到60億元人民幣。

對于復地退市之舉,丁亞明并不感到可惜,“香港資本市場的融資功能在退化,復地此前在香港上市,融得的資金并不多”。而且,復地母公司復星集團也已搭建了境外融資平臺。

“房地產私募基金不適合非專業投資人”

據丁亞明介紹,目前房地產私募基金的發展模式主要有三類:一是地產項目開發和基金管理相結合,比如鐵獅門、星浩資本,復地共贏資本也屬于這一類;二是只有基金管理,沒有開發業務,比如黑石基金,它們一般只是買樓賣樓,不會參與開發;三是以開發業務為主,它們一般綁定金融機構發行信托或者私募,只投資自己旗下的項目,比如保利、佳兆業等。

據丁亞明稱,復地共贏資本旗下基金會投資到復地的大部分項目中,但引入私募基金的一般是追求利潤的項目,因為私募基金講求回報,投資目標是能賺錢的項目。而一些追求市場份額的項目,則不適合基金投資。

房地產私募基金的風險不容忽視。丁亞明稱,此前房地產私募基金多是純股權類的,投資者都是股東。項目發展一旦遇到困難,股東的資金可能抽不回,甚至縮水。股權類的房地產私募基金起步門檻很高,收益高,風險也不小。這不適合于一些非專業投資人的加入。

據他介紹,目前復地的房地產私募基金在結構上更為多元化,比如有債權類的房地產私募基金,還有股債結合的產品。

“REITs有助于壓縮實體物業投資需求”

在丁亞明看來,房地產基金的融資規模困局,要靠基金產品多元化以及REITs(房地產信托投資基金)獲批來打破。

所謂REITs就是把地產項目證券化。簡單地說,就是把資產切割后通過證券上市的形式,賣給諸多投資者。REITs在中國討論已久,但眼下仍無推出時間表。一業內人士指出,目前仍有人擔憂,發展房地產基金,是鼓勵投資者繞過限購壁壘,把熱錢輸入房地產,和調控政策背道而馳。

丁亞明也說,業內確有這方面的顧慮。但他個人認為,如果投資者在REITs投入資金,并能獲得穩定的收益,反過來會壓縮這類人群對實體物業的需求,有利于平抑房價。從這點看,開放REITs有利于合理引導房地產投資需求。對企業而言,如果REITs開閘,可以實現私募基金與REITs配對運作。私募基金為開發型項目提供資金支持,孵化和培育商業物業,待商業物業成熟后,私募基金則向REITs輸送項目、實現退出。

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